$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
最近大家讨论很多的问题是 新城在建项目还值多少钱？今年能卖多少钱？由于个人有跟踪项目的习惯，于是结合年报和自己掌握的一些信息， 做了份数据汇总，供大家参考.
一：首先明确以下几个概念：
存货分类: 存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。对应项目状态：拟建， 在建， 竣工。
于是我对年报的项目做了拆解。
拟建：
拟建面积265万方（土储）
在建：
在建面积3705 万方
在建已售未结面积1900万方
在建待开发面积1884万方（土储）
竣工：
竣工已售未结251万方
开发产品318亿
为了数据的准确性，在讨论在建面积时与已售未结时， 均指在建项目对应的"已售未结"部分， 不然会造成251万方的数据误差。
第一个结论：3700万在建， 1900已售未结，1800在建未售.
二: 为了得到相对准确的在建项目情况，先将在建项目拆解：
在建 = 综合体 + 住宅
住宅 = 新推 + 正常项目 + 其他(尾盘/去化难/交付难)
为了剔除尾盘项目干扰，剔除报表中 23年无销售项目 和 24年无竣工计划项目， 得到的 最终数据则更具说服力.
住宅 = 新推 + 正常项目 + 其他(24年无交付 + 23年无销售 + 尾盘项目 + 交付困难项目)
正常项目特指23年有销售/有交付的项目. 因为新城的住宅项目大多是22年之前开工的项目， 到23年应该达到准现房/现房标准， 23无销售/24无交付的项目，应该是去化难或尾盘。
接下来是一系列表格，可以跳过直接看结论：
1. 综合体：
按照这个节奏加推下去， 还能卖4年。
2. 新推
3. 正常去化/交付项目
4.23年无销售
5. 24年无交付计划
6.在建面积小
7. 交付难
在建(3705) = 综合体(1855) + 新推项目(210) + 正常销售竣工项目(1279) + 其他(356)
在建已售未结(1900）= 综合体(980) + 新推项目(60) + 正常销售竣工项目(749) + 其他(111)
在建待售= 综合体(926，30%当年加推) + 新推项目(150) + 正常销售竣工项目(540) + 其他(160) = 1776 万方
在建综合体项目16个未开业， 估算160万方
在建待售= 1776 - 160 = 1616万方
结论2: 在建可售面积1600万方, 按照7000单价，货值为1120亿.
当然这个货值肯定有水分，毕竟剩下的边角料及车位越来越多，但由于新城的项目大多是分期开发，无法精准预测车位占比，且有新开工项目干扰，强行预估会导致误差较大, 不如结合实际销售均价，动态观察就好。
三：今年销售多少？
现在卖多少取决于市场和实际需要，新城只能被动接受价格波动， 毫无定价权。从在建项目销售情况来看，多个项目确实有提价的动作， 但这里的提价更多是收回折扣。
参考一个数据。23年合同销售759，当年新增合同负债不超过482亿(参考年报P205)，则至少277亿销售未增加合同负债， 占比当年销售的36%。今年现房和准现房更多，这个比例会到40%-50%。
如果销售目标是500，增加合同负债200-250亿，现房销售250-300亿，这个与去年的277相当。如果销售目标是600亿，增加合同负债240-300， 现房销售300-360也不是没有可能，关键因素还是得价格稳住。当然， 如果销售继续恶化下去，400亿也能勉强过冬。
今年的市场情况，对新城来说是有利的，最近的投资者会议提到争取经营贷保底覆盖到期公开债，这就意味着不用降价促销回款，减少了潜在的计提风险。加上60-80个白名单项目，即时只是提供开发贷，也能够大大减少公司的资金压力。