久期财经讯，3月13日，穆迪已将越秀房地产投资信托基金（Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK）的“Baa3”发行人评级和以下评级列入评级下调观察名单：
1. Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票据（MTN）计划的临时“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级，以及
2. 根据MTN计划发行有支持中期票据的“Baa3”高级无抵押评级。
与此同时，穆迪将展望从负面调整为列入评级观察名单。
穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级下调反映了越秀房产信托基金的经营业绩低于预期，以及该公司的经营复苏和去杠杆化努力是否足以将其信用状况提高到支持其当前‘Baa3’发行人评级的水平存在不确定性”。
评级理据/可引起评级上调或下调的因素
越秀房产信托基金报告称，2022年的经营业绩和财务指标明显减弱。尽管穆迪预计越秀房产信托基金的运营将在未来12-18个月内从2022年的低基数有所改善，但尚不确定信用指标是否会恢复到符合“Baa3”发行人评级的水平。特别是，穆迪认为复苏需要时间，因为该公司需要新的租户来增加其各种物业的入驻率。
由于疫情导致业务中断，该公司在2022年的运营有所削弱，是因为向租户提供了1.46亿元人民币的租金减免，以及其物业资产的入驻率降低。2022年，考虑防控和经济的不确定性因素，房地产投资信托基金的写字楼、零售和批发资产的入驻率均下降了6-10个百分点。
因此，越秀房产信托基金的债务杠杆率（以净债务/EBITDA衡量）从2021年的14倍减弱至2022年的16倍左右。其利息偿付能力（以EBITDA利息覆盖率衡量）也从3.6倍大幅下降至2.2倍，部分原因是2022年离岸融资利率上升导致利息支出同比增长66%。与该地区的受评REIT同行相比，这些关键信用指标不支持其投资级评级情况。
越秀房产信托基金将继续面临高风险的浮动利率借款。因此，在离岸利率较高的环境下，其融资成本将继续上升。截至2022年底，未对冲浮动利率借款占越秀房产信托基金报告债务总额的62%。
该公司正在寻找其他融资渠道，以更好地管理外汇风险和利息成本。然而，这些融资渠道能否有效地将房地产投资信托基金的融资成本稳定在合理水平尚不确定。此外，如果越秀房产信托基金通过抵押其房地产资产增加抵押借款，其财务灵活性将降低。
穆迪将观察越秀房产信托基金（1）大幅提升运营能力；（2）大幅降低债务杠杆率的能力，以及（3）在离岸高利率环境下设法降低利息成本的能力。
如果越秀房产信托基金表现出改善运营和降低债务杠杆的强大能力和承诺，穆迪可能确认其评级。
然而，如果穆迪评估该公司的运营和信用指标不太可能改善到与其投资级评级相符的水平，评级可能会被下调。
越秀房地产投资信托基金是首家香港上市房地产投资信托基金 (REIT)，其物业组合全部位于中国 (A1/稳定) 内地，该公司也是首家由内地房地产开发商发起的香港上市 REIT。
截至2022年底，该信托空空的投资组合包括10个物业项目，其中6个位于广州，其余4个则分别位于上海、武汉、杭州和香港特别行政区。上述物业项目包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端国际五星级酒店和服务式公寓。
截至2022年6月底，越秀房产信托基金由越秀地产股份有限公司（Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK）持有40%的股份。越秀房产信托基金的资产委托越秀房托资产管理有限公司以信托形式代为管理，后者为越秀地产的关联公司。