久期财经讯，1月4日，惠誉将希慎兴业有限公司(Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)展望从稳定下调至负面，并确认该评级为“A-”。惠誉还确认了希慎兴业的高级无抵押评级，以及Hysan (MTN) Limited发行的40亿美元中期票据计划评级为“A-”。惠誉还确认其子公司Elect Global Investments Limited的美元次级永续资本证券评级为“BBB”。
负面展望反映了希慎兴业的利息覆盖率较低，这是由于在利率高企且不断上升的环境下投资增加所致。该公司的投资物业(IP) EBITDA利息覆盖率在2022年上半年降至2.6倍，惠誉预测到2024年将逐步恢复至3.1倍，低于惠誉的负面触发阈值(3.5倍)。惠誉认为希慎兴业的流动性状况是稳固的，该公司有资源和能力通过资产货币化来减少债务并提高利息覆盖率。然而，其计划的执行存在不确定性。如果在中短期内没有取得进展，将其投资物业EBITDA利息覆盖率提高到3.5倍，惠誉可能会进一步采取负面评级行动。
“A-”的发行人违约评级反映了该公司在香港特区投资物业组合的弹性表现，尽管受到了疫情影响，但入住率仍很高。2023年1月内地与香港特区恢复通关后，租金回升的可能性也为上述趋势提供支撑。
关键评级驱动因素
更低的利息覆盖率:惠誉预测希慎兴业的覆盖率在2024年恢复到3.1倍，这是由于上海利园(Shanghai Lee Gardens)商业项目的增加以及其香港特区零售物业投资组合的复苏对EBITDA的贡献，并将缓解较高的融资成本。惠誉的评级案例假设2023年的平均融资成本将从2022年上半年的2.8%上升至3.5%。与评级水平相近的同行相比，其覆盖率较低。
收购杠杆率提高：惠誉估计，经过2022年的进一步收购，包括上海利园和土瓜湾(TKW)住宅项目的少数股权，希慎兴业的杠杆率(以净债务/投资物业价值之比(按比例并表加路连山道(CHR)项目)衡量)从2021的17.9%增至2022年24.6%。
惠誉预计2023-2025年该公司的杠杆率将维持在24%-25%，因为惠誉预计在未来三到四年内，该公司对CHR项目的建设成本支出为38亿港元，对TKW项目的建设支出为10亿港元。香港特区利园项目的翻新也可能需要更多资金。尽管杠杆率处于较高水平，但仍在30%的负面评级触发阈值内，尽管上行空间有所减少。
零售业复苏：希慎兴业的零售租金收入在2022年上半年恢复增长，因为第二季度防控措施放宽，当地政府的消费券刺激了支出。其零售入住率在2022上半年保持在98%，2021年上半年保持在99%。惠誉相信，2023-2024年经济复苏将继续，因为与内地的通关可能会导致游客重返香港，从而使该公司在铜锣湾地区的零售投资物业受益。惠誉预测其租金收入在2023-2024年将增长5%，恢复到2020前的水平。
写字楼投资组合压力缓解：2022年上半年，其写字楼投资组合收入下降8.5%，这是由于其续租率为负两位数，且入住率从2021年的94%下降到91%。惠誉预计2023年的续租率将持平，到2024年入住率将逐步提高至94%，因为香港特区一直在放松限制，并将受益于2023年1月中国内地与香港地区重新通关。惠誉相信希慎兴业将受益于其优越的地理位置和高质量投资物业所支持的办公需求的复苏。
扩大规模:希慎兴业在收购其位于香港铜锣湾物业附近的CHR项目、上海利园商业项目和TKW项目的少数股权后，扩大了投资组合规模和地理多元化。该公司在管理新资本支出方面的长期记录部分抵消了这些项目的开发风险和不确定性。希慎广场(Hysan Place)翻新后花了15个月，利园三期翻新后只花了5个月，入住率就超过90%，租金情况良好。
评级推导摘要
希慎兴业的评级受到其优质资产组合和产生稳定经常性租金收入的能力的支持。与其他被评为“A”类的香港特区业主相比，希慎兴业的投资物业规模较小，在铜锣湾地区的地理集中度更高，但在充满挑战的环境下，该公司的零售和写字楼组合均保持了较高的入住率。
希慎兴业的杠杆率与领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust, 简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)及新鸿基地产发展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，简称“新鸿基地产”，00016.HK，A/稳定)相当，但高于太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)。
希慎兴业2022年上半年的投资物业利息覆盖率为2.6倍，低于其他惠誉授评的香港业主，但其80%的EBITDA利润率在同行中最高，同行的利润率在68%至78%之间。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2023-2025年，写字楼的入住率为90%-95%，零售物业为98%，住宅为70%-75%
-2023-2024年租金收入将增长6%-7%
-EBITDA利润率保持稳定在80%
-每年约5亿至6亿港元的维护资本支出(包括利园翻新)
-股息支付率为60%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
-如果投资物业EBITDA/毛利覆盖率之比提高至3.5倍，展望将被调整为稳定。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
-在资产货币化方面(用以偿还债务)，以及在中短期内将投资物业EBITDA/毛利覆盖率之比提高到3.5倍方面没有取得进展;
-净债务/投资物业资产之比持续超过30%;
-改变业务组合，剔除投资物业。
流动性和债务结构
充足的流动性：2022年上半年，希慎兴业拥有67亿港元的现金(包括定期存款)和46亿港元的未使用承诺性授信额度，足以覆盖其25亿港元的短期债务。在偿还2023年1月到期的3亿美元债券后，希慎兴业在未来18个月内的资本市场债务到期规模维持低位。该公司的投资物业在2022年上半年估值为987亿港元，提供了额外的流动性来源和财务灵活性。
发行人简介
希慎兴业是香港地区领先的物业投资、管理及开发公司，拥有超过400万平方英尺的优质办公、零售及住宅物业。该公司自1920年成立以来，是铜锣湾最大的商业地产商之一。