分拆物业上市已成为了房企下一个新赛道。
9月30日晚间，建发国际 $建发国际集团(01908)$ $建发股份(SH600153)$ 称，公司建议分拆集团物业管理业务于联交所主板独立上市。目前，建发国际持有建发物业100%股权，完成分拆后，前者将不再保留后者的任何权益，建发物业将成为联营公司。
深夜，有四家公司在港交所主板递交了上市申请书，其中建发物业位于其中，正式冲击港交所。
不过，早于年初的业绩会上，建发国际管理层就明确提出计划分拆物业上市，但鉴于目前物业平台规模较小，能否上市成功依然充满不确定性。
建发国际行政总裁林伟国说道：只是建发物业2019年总收入7.79亿元，净利润6500万元相对较低，规模同样还有很大的成长空间，“物业分拆的计划一直在考虑和研究，只是到底能不能实现，目前还难说。”
从目前的行业形势来看，建发国际还是决定“冲一把”。“三道红线”的颁布意味着房地产行业监管将会愈加严厉，物业管理板块反而净利润有所增长，股价和市值逆势上扬。这也说明低杠杆、高营收的属性，成为了房企分拆物业管理板块的迫切需求。
市场研究数据显示，目前港股上市有24家物业股，其中有11家于今年内上市，平均股价上涨59%，只有5家出现下跌，同期恒生指数跌幅为16.78%。显然，物业板块走势强于发盘，呈现逆势突围的状态。
第三方占比超四成
建发物业前身为汇嘉，由厦门国资委旗下的厦门建发于1995年6月成立，主要承接建发房地产内部在中国的住宅物业管理业务。
于2018年3月，厦门建发成立了建发物业，建发房地产、建发国际集团物业管理服务业务并入建发物业，目前业务包括物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务。
发展初期，建发物业主要在福建省提供服务，于2007年前后，业务范围扩展到其他省份。
于2020年6月末，建发物业合同管理面积覆盖中国10个省、直辖市及自治区的逾24个城市，总合同建筑面积3960万㎡，管理203项物业及向13.7万个物业单位提供物业管理服务，在管建筑面积2170万㎡。
横向来看，建发物业合同在管面积由2017年的2033.2万㎡增至2020年中的3959万㎡，增长1.95倍；在管面积亦由1580.5万㎡增至2165.1万㎡，增长1.37倍，其中福建省在管建筑面积为1690万㎡，占在管总建筑面积的77.9%。
从关联方面积来源占比来看，2017年至2020年中期，来自厦门建发、建发国际开发的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。
第三方占比为32.8%、38.5%、45.6%及44.3%。
同时，第三方物业开发商开发的物业及学校、公共服务设施等公共及其他物业的业主内发展客源。
第三方占比增长在于2018年期间，建发物业收购了两家国家一级物业服务资质企业，作为建发国际的房地产产业链服务体系的重要环节。
纵向来看，目前建发物业的在管面积规模仍是比较小。前期递表的房企物业管理平台中，华润万象生活、宋都服务、远洋亿家、恒大服务2020年中期的在管面积分别为9759万㎡、640万㎡、4230万㎡、2.51亿㎡。
毛利率下滑
接下来看看财务情况，建发物业收益由2017年的4.47亿元增至2019年的8.01亿元，2020年中期为4.52亿元，同比增长30.2%。
分业务来看，2020年中期，物业管理服务收益同比增长23.3%至2.82亿元，社区增值及协同服务同比增长40.4%至4240万元，非业主增值服务同比增长44.4%至1.28亿元。
增长主因是：在管建筑面积、在管物业数量的增长，进而增长客户群，扩大提供社区增值及协同服务的范围，以及咨询服务及接待、秩序维持及清洁服务等若干非业主增值服务增长。
尽管收益有所增长，但建发物业的整体毛利率却呈现下滑的趋势，却三项主营业务均有下。上述对应记录期内的毛利分别为1.17亿元、1.41亿元、1.83亿元、1.1亿元，毛利率分别为26.17%、23.15%、22.85%、24.34%。
无逻辑觀察翻阅招股书发现，整体毛利率主要在于第三方在管项目毛利率下滑。
2017-2020年中，物业管理服务业务毛利率分别为26.8%、22.9%、24.5%、24.2%；社区增值及协同服务业务毛利率为53.4%、50%、44.7%、51.9%；非业主增值服务业务毛利率为14.2%、13.8%、12.9%、13.7%。
其中，关于物业管理服务的毛利率下滑的原因，建发物业方面称，由2017年的25.8%下降至2018年22.7%，主要是管理由第三方开发的物业增长，该等物业一般为现有或过往物业，物业管理费较低。
尽管为了成功实现上市，建发物业近几年或许想要通过收并购的方式增长在管规模、提高收益，进而“润色”财务数据。
不过，“先求规模，后求收益”也是当下大部分房地产开发商分拆物业管理平台常用举措。
有着厦门建发、建发国际等房地产开发业务的“输血”，建发物业在管面积的增长还是有一定保障。其中，今年上半年，建发国际实现合同销售金额约257.58亿元，合同销售总建筑面积约155.85万㎡，同比增长约52.87%、60.87%。
期间，建发国际首进北京、上海、贵阳，同时在南京、杭州、厦门等城市取得18个项目，总建面288万㎡，同比增长22%；可售货值667亿元，同比增长145%，购地权益比例为79%。
不过，在今年物业管理企业上市潮下，与融创服务、恒大物业、华润万象生活等较大的房企物管平台一同角逐香港资本市场，建发物业显然没有优势。
截至今年9月末，上市物业管理企业已有30家，其中年内成功上市有6家，目前还有14家递表排队等候过会。不少观点表示，四季度将有多家物业管理公司递表上市，全年上市企业数量将创新高。
分拆物业第一股的花样年董事会主席潘军预计，现在香港上市的物业公司加上A股的超过30家，总市值超过4000亿。未来三到五年，物业行业上市公司数量一定会突破100家，今年底可能有四五十家，这反映了行业的价值。
同时，他表示，未来有更好的模型出现，一定会出现万亿估值的社区服务企业。万亿估值在房地产行业不可能出现，但物业行业是有可能的。