Krosis 的讨论

卖1.2万亏不了二千。建安应该3000是够了。若亏损，税也将减少。也就打平或略亏吧。从另一层面看，20年的地还没结转，21年地产爆雷前又基本没拿地。21年以后拿的地一般不会亏（主要在一二线城市）。你若熟悉南宁，那应该知道领秀前城还有一百多亿帐面货值，这是近十年前的地，也基本卖完了，这利润又藏了多少呢？

土储面积是指没竣工的面积，竣工后未售出的记为存货。所以土储面积是以住宅为主，也包括附属商业及车位。

你们算账太激进不是好习惯哈，我说的4000建安（对应计容建面）是非常非常非常乐观的经验值，你拍个3000我不知道咋回应你。。税是减少了，但因为滞销导致管理费、营销费和财务费用都增加了，这个项目拿地21.6亿，按前面的算法（亏地价的20%左右），毛估估亏5个亿差不多了，但只要不提减值，不会一波在报表上体现出来，而是会在未来2-3年甚至更长时间内平滑

领秀前城是超级大盘，一共有十期，现在只剩九期和十期没交付，目前也只有第十期还有住宅在售了，你说的一百多亿货值应该包含了前面一些分期积累下来的办公、商业和车位，实际好卖的利润高的住宅已经卖掉且交付掉十之八九了

你应该没做过项目测算吧，粗略计算地价9000+建安4000+费用&税1000=1.4w，卖1.2万一平亏两千，算上利息亏更多，后面卖1.3-1.4w这个是账面上的，实际上周边的竞品都是把新开的素质更好的楼栋按照过去的价格卖，否则没人接盘

我看了一下保利置业的报表，披露的非常粗糙，凡是未整体竣工交付的都算进土储，把交付待售的扔进了持有待销售物业，这个口径跟公司真实经营状态有很大出入，一般我们内部盘土储包含待建、在建未售、已建未售，建议你尽量别太依赖报表口径。然后冠江墅这块给你提个醒，这种早年出让、地价奇低的项目往往面临超高额的土增税，虽然能做到超高毛利，但是净利不会高到惊人，我拍个脑袋估计在20%左右。

不太懂，项目交付的时候就把对应的交付货值从合约负债放到营业收入了啊，怎么藏藏在哪？

不需跟踪，只需看看土储还剩多少面积。也就是说最后两期还没交付，当然也就没有结转。冠江墅的单价在整个十期中位置最好，单价最高。这是利润最大的一块（毕竟是十年前的地）

交付是一回事，有没有结转又是另一回事，老哥的意思是这一百多亿货值他跟踪了N年也沒见结算，他的意思是被藏起来了

这个公司有个尿性，亏本它捂死不卖，不然一年也不可能1500亿货值只能卖500亿了