$新城发展(01030)$ 用数字话新城发展，因是港股的原因，发展的年报是合并年报，因而22年报显示比新城控股多了55.65亿人民币的净资产，这部分净资产就是发展独有的净资产，它是怎么来的？我查阅了相关资料20年1月份发展增发3亿1100万股，增发价8.78港元/股，公司收到港元27.3亿，21年12月份增发295715521股，增发价5.30港元/股，公司收到15.63亿港元，22年12月份公司增发5.6亿股，增发价3.5港元/股，公司收到19.43亿港元，公司连续三年通过增发合计收到62.36亿港元，由于发展股价是以港元显示，当前股价为1.33港元/股，按总股本70.66亿股计算发展总市值为93.97亿港元，减去增发的62.36亿港元，对应的股价不到每股0.45港元，也就是说1亿股发展对应新城的市值只有4500万港元，到23年底1亿股新城发展的资产里面就含有1.5个吾悦广场，换句话说新城发展目前的股价只给每个吾悦广场3000万港元的估值，这是对吾悦广场多么惊人的低估，如果每个吾悦广场按合理的均价估值，最少7亿人民币，这样1.5个吾悦广场估值最少需人民币10.5亿元，不算发展独有的净资产按港元计算的话，每股发展的股价能达到每股11港元，5年内新城发展股价必创新高，这就是我的理论根据，如果我这样说有些人还不清楚的话，我再告诉你另外一个事实：目前一个成熟的吾悦广场每年的净利润就能超过3000万人民币，也就是说，新城发展的股价对应吾悦这块来说，每年的回报率达到了100％！