$碧桂园服务(06098)$ $融创服务(01516)$ $保利物业(06049)$
好久没谈物业股了，站在当下，再来谈谈几点我的看法
物业股的营收来自于业主和非业务，而业主部分普遍来自母公司，交付3年内的楼盘，盈利能力会比较高，随着母公司交付量下降以及总体楼市成交量下降，毛利率下降是必然的
但是也要看到物业的永续性，如果融创服务、世茂服务想卖身，整体收购金额会远远大于目前的估值。
国企物业能pe能显著高于民企，特别是爆雷民企，我认为从确定性角度是合理的，但是从收购角度，明显是不合理。民企物业作为永续性行业，为什么估值这么低，主要由于和母公司独立性几乎为0，以融创服务为例，22年利润为负，都是因为母公司计提，所以这个时候买，特别是重仓，就是赌领导人品，赌独立性，如果证实独立性，能带来价值，就算低于国企pe，15pe肯定是站得住脚的，但是由于确定性不够，大资金不会豪赌