SOHO和687的差别很大。国内大宗物业交易的增值税很夸张。香港税费低多了。soho的资产营运状况不算很好。黑石首选还是会好好经营soho写字楼,待出租率上涨后卖公司,而不是直接分割来卖物业。$SOHO中国(00410)$
SOHO和687的差别很大。国内大宗物业交易的增值税很夸张。香港税费低多了。soho的资产营运状况不算很好。黑石首选还是会好好经营soho写字楼,待出租率上涨后卖公司,而不是直接分割来卖物业。$SOHO中国(00410)$
好几年前买股SOHO的股票,小赚离场,当时主要看中SOHO在京沪的办公楼组合价值远高于其市值。根据潘张夫妇的逻辑,最开始公司拿手的盈利模式是快速周转销售楼盘,有好几个上海的楼盘,是从他人那里收购来,装修+冠名,然后高价卖出。记得当时南京西路有个东海广场就是这么运作的,从摩根斯坦利手里20多亿买入,后来散卖,有一层楼就买了10亿。这个模式难以为继之后,开始收租模式,再后来又是360共享空间模式,当时正赶上万众创业的口号,反正两夫妻把每个模式都能吹的天花乱坠,潘本身就是销售能手,最初也是靠销售起家。但实际租金收入一直不能明显起色。再后来我已不再关注SOHO了,只知道潘在微博上成为Pyton编程小能手了。$SOHO中国(00410)$
是不是港股通去买就亏炸了,股息税
自己卖资金出不去,黑十买资金在外,黑石卖外资资金进出自由。真妙。就看黑石卖,谁接更高价,无利不起早,估计接高价者也在外有利可图。
$黑石集团(BX)$ 正在为收购$SOHO中国(00410)$ 而招标16亿美元(约125亿港元)的银团贷款。
这样看了,收购完成后就开始卖资产的商业计划,应该很清晰了,因为SOHO写字楼组合的租金收入根本支撑不起原来已经有的三百多亿贷款,何况现在还要再往上加120多亿新债务。
无论谁来经营,租金中短期要提升应该很困难,因为市场租金水平也就这样了,与贷款利率倒挂是肯定的,无论是潘石屹还是黑石去借。
按黑石的计划保留原有管理运营团队的话,成本也不可能降多少,经营策略、方向也不可能有大的改变。
唯一的出路,可能就是卖资产来还债。那么黑石的优势就在于能卖到更高的价格,也有耐心和本钱去等待比较合适的出价。
还有一种打法,黑石的资金成本便宜,即便是从国外银行贷款,或是用自有资金,还清贷款,提升整体的物业收益率。当然,回报合伙人还是要派息,细水长流。这种路径可能会比较慢一些。我留了一半仓位跟随黑石。
从687的历史推理SOHO中国的未来
整买零卖,收购完成后开始卖楼,大额派特别息,最后剩下一个壳;
而不是打算长期持有这些写字楼进行经营收租;
从687的历史来推理,我觉得在这次收购被批准之后再买入410(或者现有股东不接受要约),其实也是不错的选择。
现在持有的人,可能多赚10%,但是需要承担这次收购不成功的风险。
批准之后再买入的人,可能需要5元以上成本才能拿到股票,但是之后的风险就纯粹是黑石的投资水平,而与潘石屹无关。这个投资逻辑更干净。
从687的历史看,后续的回报其实可能更丰厚,有没有这10%不太重要。
要注意的一个风险是,在成为黑石的平台之后,410的二级市场流动性就会几乎不存在了(可以参照687现在的换手率),未来的退出和回报只能靠特别股息了