从687的历史推理SOHO中国的未来

$黑石集团(BX)$ 曾经两次控制$泰昇集团(00687)$ 这个上市平台（2013年8月至2016年4月、2019年3月至今），中间3年在海航手里。

如果这次黑石能收下$SOHO中国(00410)$ 的控股权，后续估计也会是类似他们运作687的打法：

整买零卖，收购完成后开始卖楼，大额派特别息，最后剩下一个壳；

而不是打算长期持有这些写字楼进行经营收租；

也不太可能作为整合平台继续注入同类资产，因为写字楼的租金回报率非常差，从行业市净率也可以看出股市很不待见这类资产。

我根据历史数据算了一下黑石这两次投资687期间的IRR：

第一次（2013-2016）不到三年，年化IRR超过25%，MOIC大概1.78倍。

2.86元成本买到的控股权，中间累计派息0.55元，最后4.53元卖给海航。

回报主要靠的是更高价格把平台卖给了海航。

第二次（2019年至今）到现在两年多，年化IRR接近19%，MOIC看起来很低只有1.14倍。

3元成本买回的控股权，已经累计派息2.95元，现价0.48元。

MOIC很低，是因为这个指标的分母夸大了实际占用的平均资金额。

黑石在收购完成后，一年内几次特别派息已经把3元本金都归还了，其实已经把后续的分母做得很小，实际占用资金不多，所以IRR其实很不错。

从687的历史来推理，我觉得在这次收购被批准之后再买入410（或者现有股东不接受要约），其实也是不错的选择。

现在持有的人，可能多赚10%，但是需要承担这次收购不成功的风险。

批准之后再买入的人，可能需要5元以上成本才能拿到股票，但是之后的风险就纯粹是黑石的投资水平，而与潘石屹无关。这个投资逻辑更干净。

从687的历史看，后续的回报其实可能更丰厚，有没有这10%不太重要。

要注意的一个风险是，在成为黑石的平台之后，410的二级市场流动性就会几乎不存在了（可以参照687现在的换手率），未来的退出和回报只能靠特别股息了。

如果以后发现决策失误，也很难像主流股票投资那样中途卖出来止损修正错误。

这种强迫的长期持有，以及通过特别股息派发退出的形式，对习惯了drawdown型PE基金的投资者来说是常规操作，但是应该不适合绝大部分二级市场投资者（所以此文只是理论上推演一下投资逻辑，请勿对号入座）。