$Brookfield地产合伙(BPY)$现在市值不到140亿美元。
未来3年，公司在现金流方面的规划：
（1）累计派息45亿美元左右。成熟收租资产的收入已经足够支撑这个派息。母公司$Brookfield资管(BAM)$ 持有55%的BPY，也可以收到25亿。
（2）累计变卖30-60亿美元左右的成熟资产。在市值相对于净资产5折的情况下，每年变卖5%左右的净资产，3年下来能囤积的现金，可以达到市值的30%。
（3）BPY作为LP持有的博枫1、2两期基金，已经进入退出期（第9年和第6年），大概能收回40-50亿美元左右现金（本金+税后利润）。
这三块加起来就可以超过BPY现在的市值。
所以，未来继续大手笔回购股票的概率非常高，私有化的概率也是有的，还债降杠杆更是不用愁。
去年完成募集的博枫3期基金，BPY原来要认购37.5亿美元，后来决定只认购10亿美元（另外27.5亿改由BAM出），这也是节省现金为未来提供灵活性。
管理层预期三年后（2022年）：
成熟收租资产的经营现金流23亿美元左右，LP投资利润6亿左右，加起来有29亿美元。
三分之二用于派息可以达到18亿美元。
如果三年后BPY还是现在的股价，会是超过12%的股息率，低于5倍市盈率。
精彩讨论
坚信价值2020-03-21 22:00【$Brookfield地产合伙(BPY)$ 与$西蒙地产(SPG)$ 融资模式的区别】
SPG喜欢用有追索权（recourse）的贷款，因为利息低一些。
这些贷款不以某个物业作为抵押，而是以公司的名义借贷。作为对自己利益的保护，银行通常会在贷款里增加一些保护性条款（covenant）。
比如，在SPG的例子，无抵押贷款合同里，对公司负债率（Total Debt to Total Asset <=65%)、利息开支覆盖率 (Fixed Charge Coverage Ratio >1.5)、未抵押资产覆盖率率（Unencumbered Assets to Unsecured Debt > = 125%) 等有量化要求。
问题是，这些计算公式的分子或分母里，都涉及了公司的短期租金收入和物业价值，甚至连资产的计算也是以租金收入除以7%来得出。
当收入下降时，可能会触发保护性条款，让银行可以干预经营甚至抽贷，或者对SPG无抵押物业的处置进行限制，造成很大被动。
相对比，$Brookfield地产合伙(BPY)$ 走的是另一条路。他们的贷款都是以单一物业作为抵押品（Asset-based)，银行对公司没有追索权 (Non-recourse)。
而且，利用这几年竞争比较激烈的信贷市场，他们谈下来的贷款几乎都没有保护性条款 (Covenant）。即使短期收入或物业价值有不利影响，只要贷款没到期，银行业拿他们没办法。
黑狗兄2020-03-26 03:56从银行角度来看，SPG是中长期信用贷款，搭配financial covenants是标准作业，只有信用极佳的龙头地产公司才能有这种条件。BPY信用等级不如SPG，必须拿房产抵押才能有较好的融资条件。另外，没有银行想当接锅侠，别以为可以轻易甩锅银行，合约还会有cross default，意思就是你敢甩锅，你就别玩了。
配置喵2020-03-21 22:312008年，$Brookfield资管(BAM)$ 下跌67.2% $美国房地产ETF-Vanguard(VNQ)$ 下跌68.3%
既然各位选择房地产，就等于默认有承担海量波动的准备,这是行业特性决定的。
淡定和从容2020-03-19 18:48熊猫消失好几天了 怎么办？？？？
逆时针的皮2020-03-22 12:46当年reits泡沫是索罗斯重点推测的反身性案例，之后08cdo，11年之后到现在的etf，和风险平价基金，你会发现其实每次金融危机都是找到一个作死的instrument，然后利用人性放大他到无以为继，下一个十年主题负利率。
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抄个作业，7.94买1800股$Brookfield地产合伙(BPY)$ ,希望不是我要他的利息，他要我的本金。
市场还是担心负债这块吧，租金收入铁定下滑，资产变现受阻，到期债务就成为一个问题。虽说资产够硬，但遇到这种黑天鹅，一下就变软很多。而且除非是国债或者公共事业领域配电等政府定价资产，不然加高杠杆早晚都会出问题。
【BPY股东信】
昨天$Brookfield地产合伙(BPY)$ 刚发了一封股东信，强调资金链没有问题，主要的依据是他们的贷款很特别：一是期限长，二是没有什么保护性条款（比如收入、抵押品价值变化也不会导致被抽贷）。
他们利用这几年比较宽松的信贷环境，谈下来的都是非常有利于他们（而不利于银行）的条款。
其他讲到的点：
写字楼93%入住率，平均剩余租约期限9年。租户通常财政状况良好。即使未来发生短期问题的，这些通常是租户的关键办公地点（所以搬走的动力小）。
写字楼的贷款都是物业层面的（对公司没有追索权），平均年限5年，几乎没有保护性条款。让股东参考2008-2009年时BPO写字楼的平安度过金融危机。
零售物业也入住率很高。新冠会对很多租户有严重影响。但是，BPY购物中心的高质量和好位置是个优势，长远肯定能恢复。
今年一定会受影响，但是强调他们的贷款平均期限4年，没有什么保护性条款（收入不好银行也不能提前收回贷款）。所以，这块业务短期也不看不见什么流动性问题。
第三块业务，作为LP在博枫地产基金的投资。这些投资的风险仅限于出资金额。而且这些基金都有非常显著的“干火药”（募集来还没有投出去的钱），大概130亿美元，所以可以解决任何现有投资可能遇到的资金问题。
公司层面，手头的现金加银行授信额度有60亿美元。认为这足够度过一个长期的衰退。而且母公司$Brookfield资管(BAM)$ 也能提供财政支持。
过去3个星期回购了600万股。在做出回购决定时，会综合考虑回购股票的回报率与保存现金以备不需的考虑。
公司非常有信心这些战略和运营决定能让BPY在波动中站在一个有利的位置。未来有变化会继续向股东做出更新。
大侠，请问一下，在目前市场环境，资产出售能否达到预期？基金退出期也需要通过资产出售实现，假如进入衰退，（2）（3）会有影响吧？债务方面如有困难，$Brookfield资管(BAM)$ 会拉一把吧？毕竟手里有55%股权。
博枫的这个思路是不是适合炒股？低了买，高了卖，不高不低就收息。