文章开头，先大胆做个预测，留着以后验证。
那就是，下半年，我们一定会看到超常规的财政和货币政策协同发力！
来，看正文。
01
问大家一个问题，当下压制中国经济（重点楼市，后以楼市代之）的核心因素到底是什么？
是人口下行？是城镇化率的问题？是过高的库存？
如果你这么想，那就太天真、太肤浅了！证明你对资产定价的逻辑理解完全没入门，或者被一些跟风自媒体带了节奏。
不信？看我一一反驳。
关于人口
——首先，中国人口的减少是个非常慢的变量，2022年进入人口拐点之后，这两年全国人口减少也就0.1%-0.2%的范围。
如果看出生人口，2016年就出现了拐点，可为什么今年无论是参加高考人数还是高校毕业生人数，还在创历史新高呢？
原因很简单，因为从2016年人口拐点出现，已经过去了8年，再传导到25岁左右的毕业年龄还有17年的时间。
换句话说，以毕业生为代表的购房人口下行拐点是17年之后的事情，甚至更久。
因此，拿人口拐点去证明房价会跌的逻辑明显有硬伤！
更何况，即使人口总量不增长了，存量的人口也会在城市间内部流动，而高能级城市相比低能级城市，永远有降维打击的吸引力！
所以，人口总量的下降不会导致房价全部下跌，只会导致房价在高能级城市和低能级城市之间的分化！
关于城镇化率
——我们的城镇化率66%，相比同处东亚的日本92%、韩国的83%仍有很大提升空间。
联合国预测2040年中国的城镇化率会达到76%，仍有10%的空间！10%也就是1.4亿人！
而且，大家不要忘记，就买房而言，不是只有城镇化率提升“首次进城”的刚需，还有持续不断的改善型需求、投资性需求…
这一点，大家去城镇化率早已饱和的发达国家走走，就会明白我说的什么意思。
关于高库存
——大家要明白，供求关系只是结果，不是原因。因为“供”和“求”都是市场选择的结果。
换句话说，是144万亿的居民存款选择了持币还是持筹，决定了市场的供求天平向哪端倾斜！
如果我们的超额储蓄不在定存账户上躺着，愿意流入房地产市场，那库存的问题还是问题吗？
所以，不是人口，不是城镇化率，不是高库存..
那么，压制楼市的核心因素到底是什么呢？
两个字——债务。
准确的说，是居民债务，过高的居民债务，超出了人们对于未来的收入预期，以至于大家没了信心。
于是我们进入到了一个以前从未经历的周期——“缩表周期”。
啥叫“缩表周期”？
02
“缩表”这个词，经常会伴随着“央行”、“美联储”这些字眼一起出现。
但其实，“缩表”不是央行这种货币政策制定者的专属行为。
你，我，他，我们每个个体也会像央行一样操作自己的“资产负债表”。
——资产和负债同步增加，就是“扩表”；
——资产和负债同步减少，就是“缩表”。
以“扩表”为例：
老张手里有200万现金，按揭400万买下了一套价值600万的房子。
这个时候，老张的资产从200万现金变成了600万房产，负债从0变成了400万房贷。
资产和债务一起增加了400万——这就是“扩表”。
简单来讲，“扩表”就是借债、加杠杆，买入资产，把个人资产做大。
再拿“缩表”举例：
如果老张觉得房价要跌了，或者因为收入不稳定导致月供还款有压力，于是选择把房子原价卖了。
这时，老张的资产从600万房子变成了200万现金，负债从400万房贷变为了0。
资产和负债一起减少了400万——这就是“缩表”。
另外一种“缩表”的情况
——老张觉得债务压力太大了，所以用工作几年攒的50万，提前还了部分房贷，这个过程，也是“缩表”。
——这个过程中，老王的资产从50万现金+600万房子=650万变成了600万房子，资产减少50万；负债从400万房贷（不考虑中间还贷）变成了350万，也减少了50万。
也就是说，除了“卖房消债”是”缩表，提前用现金归还按揭贷款也是“缩表”，只不过和“负债”一起减少的，不是房子，而是手中的现金。
简单的说，停止加杠杆、去杠杆就对应着“缩表”；而借债、加杠杆就对应着“扩表”。
大家看上边这张图，代表居民债务水平的居民杠杆率，过去几年一路快速增长，直到2021年左右达到62%，慢慢趋于稳定。
也就是说从2021年开始，我们的杠杆就开始有点加不动了，进入一种“缩表”的状态，而2021年也刚好是房价和经济的拐点。
可以说，当下经济内需不足、楼市不振、人们没信心几乎都和这个“缩表”动作有关。
因为，当所有人用现金去还贷，那钱就不能流通出去，不能流通就意味着市场上的商品没有货币去“追逐”。
商品卖不动了，连锁反应下，企业就会减产、裁员、降薪、需求进一步萎缩，恶性循环…
所以，“缩表周期”一定是痛苦的。因为它意味着钱的流动放缓，货币乘数发挥不了作用，经济活力自然变差，楼市、股市，都会受到影响…
而“缩表”动作的背后驱动因素，除了收入预期之外，很大程度上和现在的居民债务过高有关！
那么，这件事有解药吗？房价还能涨吗？
03
天底下没有新鲜事，我们现在面临的居民债务过高的问题，其实很多国家都遇到过。
而解决方法也出奇的一致，那就是——财政和货币政策齐发力，修复居民资产负债表。
以美国08年次贷危机为例，当时，美国的居民杠杆率达到接近100%！
为了修复居民的债务，政府推出了大规模的经济刺激计划，比如《美国复苏与再投资法案》，提供财政支持。
同时，美联储实施了量化宽松政策，大幅降低联邦基金利率，增加市场流动性。
什么意思呢？
就是政府这头负责财政政策发力+央行（美联储）这头负责货币政策，二者无间配合，制造和投放滔天货币，刺激经济！
简单粗暴的理解，就是央行印钱，再以很便宜的利率借给到政府，然后，政府再用哗啦啦的钱去刺激生产端或直接给到居民修复负债率。
这件事的底层逻辑在于——当居民资产负债受损、没有能力或没信心继续加杠杆，那爸爸就需要站出来加杠杆。
咋加？凭借国家信用，扩大财政赤字，增发国债。
所以，这件事直接体现在一个指标上——国债/GDP占比。
现在，美国国债规模达到35万亿美元，占本国GDP达到130%！
联邦财政赤字达到2万亿美元，赤字率达到6%！
日本的国债占GDP更是达到了200%以上…
是的，没有什么新鲜的，全世界都是这么玩的。
在看我们这边，截至去年底，我们中央财政国债余额为30万亿，占GDP126万亿的比例只有23.8%，往上有大把空间！
所以，今年的《政府工作报告》里明确，要从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债。
请注意报告的用词：连续几年、超长期…
只不过，这国债的规模和发行进度一直不及预期！
为啥呢？
因为我们的财政政策和货币政策没有协同起来发力！
我们以当年的日本为例，40%来自商业金融机构汇集的社会居民储蓄，45%来自中央银行的货币发行。
对比之下，东方大国还是很克制的，目前的国债主要来自于市场上存量的钱购买，没有让央行启动印钞机。
但是以后会不会呢？
我的观点是，长期来看，很有可能！
因为只有让钱变“毛”，债务才会被稀释！只有让爸爸的信用也充分利用起来，子民们的日子才会好过！
而且，大家越悲观，这个刺激来的就会越快，一旦这个刺激到来，那大家想一想，这些滔天的货币会流到哪里？
中国哪种资产可以真正做到货币的蓄水池，不用我说，我想大家心里都有答案！
04
最后，说几句。
一、穿越周期
事实上，放眼历史，在任何国家而言，核心城市的土地、房子都是可以穿越经济周期的资产。
至于能不能做到最大幅度的盈利，赚多赚少，则要取决于购房的时机、周期的把握和具体资产的选择…
二、谁先收益？
A、房地产
中国的房地产发展到今天，全面普涨的时代已经过去了，未来的行情一定会分化！
那么，如果超常规刺激到来，哪些城市将率先收益？
很简单——债务压力越低、“缩表周期”越早结束的城市，新的“扩表周期”就越早开启，资产价格也会有望最先上涨！
B、股市
虽然我一直唱多。
但事实是这几年让太多人失望了，毕竟除了足球这是唯一让你失望上从不失望的地方！！
但就事论事……
本人坚信中国经济长期向好的基本面没有改变！
本人坚信中国股市长期走牛的基本面没有改变！
……或许这次不一样呢？
你怎么看？？
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