问题1：扣除公允价值变动损益，恒大地产的营业利润自2013年以来连续两年下降。2013年为245亿，2014年为243亿，2015年为233亿。毛利率下滑，是行业问题，我们按下不表，但是作为一家千亿规模的第一梯队房企，连续2年把营业利润搞成了下降，是否应该反思？
恒大的现金流量表一直是一笔糊涂账。虽然H股房企都是按照间接法列示现金流量表，但有几个数字实在对不过来，请教大家。
问题2：根据资产负债表，预收账款，15年年末是831亿，14年年末是473亿。而现金流量表里面的应付+预收的增加是665亿，其中，根据资产负债表，应付增加了676亿（15年末1913-14年末1217），据此推算，预收的增加是-11亿，怎么解释呢？现金流量表是没有财务报表附注，这也是恒大报表的普遍问题——附注极少。
问题3：根据年报，15年新购项目建面3484万平米，成本2045元/平米，据此计算，总的土地投资支出713亿。但是15年末存货却增加了1188亿（15年末3296亿-14年末2108亿），这还没有计算从存货中因竣工结算转出的2529万平米（年报披露数据）。这是否意味着恒大的存货存在虚高？
【学习之后试着自问自答】
回答3：存货的增加主要包括1）土地使用权的价值，即地价，2）在建工程的建筑成本，3）资本化利息费用。根据附注9，土地使用权由14年末的1119亿增加至15年末的1843亿，净增加724亿；建造成本由14年末的809亿增加至15年末的1186亿，净增加377亿；资本化利息由14年末的183亿增加至15年的269亿，净增加86亿。
根据附注28，从存货中结算转出的营业成本（土地成本+建筑成本+利息成本）833亿（按照2529万平米计算，3294元/平米），那么增加的部分为1188+833=2021亿。增加的土地使用权，就是前面计算得到的713亿；增加的资本化利息，附注30显示，15年资本化利息为203亿；剩下的2021-713-203=1105亿，对应在建项目的建筑成本，15年末恒大在建面积5862万平米，相当于15年平均每平米在建项目新投入1885元/平米。一般而言，地产项目的建筑成本因城市而异，三四线城市每平米建筑成本3000-4000元/平米，二线城市4000-5000，一线城市5000以上。与1885元/平米比较，暗含着恒大的地产项目平均2年左右可以从在建进入结算，也符合恒大的周转速度。
暂时就先问这三个问题。求教于方家。