明天就要放五一假期了，这篇文章的重点就不跟大家聊股市了，我们聊聊房地产。
昨天的房地产大涨，相信大家都有印象，许久不见的万科涨停，然后带着大盘一起暴涨。这一切都跟一个小作文有关系，而这个小作文具体是什么，可以去我另一边翻一翻。
这个小作文主要聊的是房地产市场的利好，说房地产政策有重大方向性变化，淡化三大工程，重点转向去库存。给不怎么关注这方面的读者科普一下。三大工程指的是规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
大家可能会很纳闷，原来之前出的房地产利好政策具体是这样的吗？如果从房地产公司利好的角度谈，这怎么感觉好像有点不对劲？这大家都去住保障性住房了，城中村也改造了，那买房人不是更少了，房地产公司生存不是更艰难了吗？其实这里就能看出来良苦用心，过去十几年的经济被房地产高度绑架，许多人都看在眼里，但当时为了抓紧时间发展经济，顾不得那么多，现在腾出手来了，想好好解决一番，更好完成经济转型。
这让我想起了几十年前的先污染后治理。在改革开放后的那段快速发展时期，先污染后治理这种行为方式在很大程度上是由于快速工业化和经济增长的压力，导致了对环境保护的忽视。当时官方的表述虽然是避免“先污染，后治理”的方式，但实际上，我们并没有完全跳出这个怪圈。直到2010年，转折点出现了。当时公布了第一次全国污染源普查结果，这刷新了公众对于中国环境状况的认知。这个耗时两年完成的污染普查标志着中国环境问题的一个低点，并开始走上了艰难的转型之旅，大力治理污染。此后，我们开始实施一系列环保政策，逐渐从“先污染后治理”转向更加注重预防和综合治理的模式。而金山银山，不如绿水青山，这句话也开始刻在我们骨子里。
回想这个过程就很熟悉，经济在发展，随着时间流逝，房价走到了与想象中不一样的方向。这些年，房价高企已经影响到了我们生活的方方面面。经济结构不好，没有持续性，年轻人因为房价高，也逐渐失去奋斗的动力，这一切都证明需要改变了。而三大工程就是在这种情况下出来的方案。它的实施是为了解决住房问题，特别是新市民和青年人的住房问题，同时也是为了改善民生、扩大内需和推动高质量发展。
但单单有三大工程还不够，还要把房价打到一个合理的价格，让房地产市场进入到一个更健康的发展模式，而不是之前那种疯狂借债，盲目盖楼，最后烂尾的模式。所以这几年各位也可以看到，房价在逐渐下跌，不少地方的房价开始回归理性。但这还不够，目前有个问题就是，房价逐渐降不下去了，房子也卖不动了，房企开始大面积破产。
这一方面原因是一手房房价强控。这主要是害怕房价崩盘，迅速下跌，会使不少还房贷的人干脆断供，引发大量金融风险，而房子到后面也没人买了，这一切更是陷入到恶性循环。房地产是一个大行业，上下游牵扯极广，许多人的生计也与之息息相关，一旦行业完蛋，那大部分人生活也成问题了。另一方面是看到房子不继续降，大家也没什么想买的意思，更害怕买了以后房价继续跌。
双方陷入了一种僵局。
2022年，新房销售额已经是两位数下跌，随着基数的回落，2023年的跌幅已经降到个位数。但在2024年，再次两位数下跌。本来按照过去（2009年、2013年、2015年）的经验，今年就差不多该上涨了，结果没想到继续大跌，这也证明了这次的房价下跌非同一般，开始不正常了。
不过也正常，一方面，这一次政府已经对楼市这个夜壶十分忌惮，不敢再次大举救市；另一方面，楼市牛了20年也确实到了还债的时候，没有什么东西能一直涨。政府对楼市的谨慎态度，加上开年以来暴跌的数据，导致万科今年以来，在0.5倍PB的基础上，最大跌幅达40%！
可什么东西都有一个限度，继续放任这种恐慌蔓延，那后面又会走向另一个极端，那就是房地产这个行业面临崩溃，到时候引发危机。所以房价不能涨，而房市又要能稳住，成为了一个难题。
目前的救房市有一种比较常见的方式，既然不能明着降价，那就偷摸救。一方面给房企贷款，稳住公司，一方面想办法增加买房者需求，去库存挽救现金流。通过补贴，以旧换新或者增大房产实际面积来间接降价。这样即可以促进销量，也可以稍微稳住房价，让它慢点跌，缓慢回归正常价格，也让后面的人敢于上车买房。毕竟库存总有消耗完的一天，只要房企一直这样吊着，活到库存消耗完那天，自然就又能重新开始了。（仅限一二线城市，三四线城市就算了）
回到前面的小作文，它提到了，重点转向去库存。这其实是一个很大的改变，之前我是不信的，因为很明显看出来经济转型决心很重，去库存一旦搞不好又变成房价上涨了。而且救市需要钱，钱从哪里来，地方自己都揭不开锅了。这个时候就只能指望大哥了。只要大哥点头，钱到位了，去库存才容易推进。可大哥怎么做真不好说。
但是这一次，居然还真让小作文说着了。以前的中央会议通稿提到房地产，都是化解风险，保交楼，提到需求就是三大工程——保障房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造。这回居然真的没提三大工程，变成“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
从之前的可能让房价自由落地，陷入恶性循环，转向了一个比较明确的态度：目前重点是去库存和新增房子供给。这种主动出手，目的是想救房市和稳房价并举，而这也恰恰说明了房价涨不了太多，但房价也会有底。
对于楼市，这是一个积极变化。
之前市场估计楼市合理的收入规模为一年10万亿，去年刚刚好10万亿，今年到目前相比去年同期下降近30%，也就是今年可能只有7万亿出头，已经开始低于合理规模。如果只是暂时性的市场低迷倒无碍，怕就怕继续下跌、恶性循环，冲击整体经济。现在的楼市已经有点像1月的A股，流动性缺失，不做点什么可能就会有大事发生。
如果国家队可以进入股市，进入楼市又有何不可？
股市总是领先房市先行，可能房市暂时还是半死不活，这一两年就这样了。但不好说，这股市会不会先行博弈。毕竟底部都到这里了，而房企不会破产，房价又有底，那不就是最简单的估值算术题吗？
关于更详细的地产板块分析和数据，我找个时间写一写，还会说说我心中的房价底部会在什么时间出现。
总而言之，地产板块很可能要到底了。
再看看今天的PMI数据，基本符合预期，官方制造业PMI 50.4，财新制造业PMI 51.4，都在扩张区间，利好。而服务业商务活动指数由上个月的52.4降到50.3，降得有点多，但依旧在扩张区间，不算太利空。
上个月PMI发布前连涨两天，发布当天因为数据超预期继续强势上涨，今天的PMI数据不算太惊喜，加上盘后还有重磅消息发布，市场难免犹豫。
节假日内会在另一边《有戏了》发一篇文章，预测本次反弹空间和反弹时间线，欢迎大家留意。