曾经在17年9月初写过一遍《地产股过去半年数据盘点及未来展望！》 网页链接， 当时旗帜鲜明的看好内房和地产，而且四季度继续增加了A股地产仓位，现17年已结束，有必要再来做一次回顾总结。（说明：销售数据来自克而瑞，未经详细考证，仅供参考）：
地产行业由于其预售与结算收入的错配，市销率是最有效的前瞻指标,下面是17年最新数据：
9月初个人的判断跟踪：
1、今年3月6日，整个中国的房地产价格已经涨了一遍，房企土地储备价值翻倍，而市场给予内房整体的市销率估值为0.295倍，所以造就了后面的大涨，结果是半年内房整体股价上涨137%，而大涨后按照17年预期销售的市销率也仅为0.447，还是非常低估；
——这个判断仍然不变，只是内房整体继续上涨了43%，目前的整体市销率为0.64，还是低估的，港股合理的市销率0.8，还有25%的上涨空间。
2、A股地产3月6日市销率为0.661，比港股溢价一倍多，所以半年涨幅只有12%，按照17年预期销售的市销率为0.58，相比港股溢价30%，参照A/H溢价指数，目前A股地产与港股地产处于同一起步线上，也很低估。
——18年开年A股地产气势如虹，领涨市场，但其实目前整体市销率0.668，跟去年3月初估值只上涨1%，处理非常低估的 区间，相对内房溢价4.5%，相比内房的性价比更高了，合理的市销率1.0，整体还有49.7%的上涨空间。
而且按照16年的销售数据，内房的市销率0.98已大于A股的0.94，意味着18年的结算利润估值A股地产已相对内房折价，因此，当前节点更看好A股地产的表现；
3、16年的销售房价已上涨，对应14/15年的低价土地，因此龙头房企取得13%左右的净利润率，普通房企10%左右的净利润无压力，17年的销售对应15/16年的土地，整体取得10%的净利润率无压力，按此计算，内房明年结算16年的整体市盈率约6.3倍，后年结算17年销售整体市盈率约4.5倍，A股地产明后年对应市盈率分别为6.8倍和5.8倍，都属于极度低估区间。
——维持判断，估值更新见上图，内房和A股地产18年的结算利润大幅增长，整体都是低估的。
4、关于房地产调控，可以因看空中国经济看空房价卖出地产股，但调控卖出地产股未必是合理的选择，调控政策就是龙头房企清理门户的帮凶，没有调控，龙头怎么并购到低价土地？融创怎能买到万达？
——内房和A股地产最大的风险就是销售速冻，今年整体销售下降几无悬念，但目前还看不到速冻的迹象。地产调控是加速清理门户，帮助地产龙头份额提升。
2018年展望：
1、房地产行业处于周期顶部区间，18年销售额下降，估计降幅在12%以内，但城市化还有空间，未来整体市场销量额还会保持在10万亿以上，未来10年内达到15万亿也不奇怪；
2、在调控的帮助下，龙头房企有资金成本，规模优势，管理优势，未来将会持续扩大市场占有率，很多中小房企会逐步退出这个市场，因此龙头房企未来5年还是会有成长；目前节点，A股的地产相对内房性价比更高，目前的上涨还远未结束；
3、如果发生金融危机或极端情况，恶性通胀持续加息，地产销售速冻也是有可能的，但概率很低。如果真出现这种情况，地产股会受到很大打击，整个A股也会被拖下水，大家最好希望这种情况不要发生。
4、两会前是地产调控的真空期，而地产商去年很多已售未签约的新房陆续网签释放销售业绩，叠加年初信贷额度放出刺激销售，春节回乡人流刺激3/4线房产销售，预计一季度的房企销售业绩不但不会速冻，还会继续高歌猛进，龙头房企的一季度销售额继续亮瞎市场。 而且很快会有一波又一波高增长的地产业绩快报出来，然后就是一季报的高增长预期，因此个人判断一季度是做多地产股的最佳时间窗口。
5、个人从17年初就不看好房价继续上涨，并卖出投资房产增加股市配置，不看好房价看好地产股，这个分裂至少今年一季度还会持续下去。
6、房地产和股票是否能一直涨下去? 我不这么认为，房价已经透支了，经济持续转暖，下半年和明年有持续加息的可能，而房价大涨后1/2线城市购房门槛大幅提升，老百姓需要休养生息，购买力需要培育，地产销售的负增长甚至大幅下降是必然会发生的，因此，可以投入其中，但要知道自己所处的位置，既有乐观展望，也要有悲观的计划，且行且珍惜！
利益披露：
个人目前65%+的仓位在地产，因分账户打新策略需要，被迫也配置了较多的A股地产，仓位顺序：融创中国，阳光城，中南建设，碧桂园、绿城中国、中国金茂、首开股份、保利地产，金地集团，房地产B，新城控股，中国奥园、万科企业，新城发展控股、路径基建，首创置业，华发股份，绿地控股、金地商置，当代置业。 相比9月，持仓个股不变，只是调整了部分仓位比例。
$阳光城(SZ000671)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$
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