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回复@徐高说: 你的观点代表了体制内主流的观点,不能说错,但有时代局限性。
土地的供应实现市场化有困难,平整出土地有时间差存在,楼市的涨跌跟货币政策,全球流动性又是强相关。
问题还是出在,用行政手段管制房价,如果2016年房产税和宽松政策同步推出,现在的泡沫,财政的困境,居民的债务状况要好的多。
跟从土地财政获得的基建资金,体制内高薪相比,我们这10年付出的代价要大得多,存量地产能需要10年才能消化,无效的基建十年后就会废弃,居民的债务也需要十年甚至更长时间才能消化,至于人口出生率更是惨不忍睹。//@徐高说:回复@捉鬼的价投老炮:我觉得从深层次讲,问题相当大。问题出在哪里呢?第一就是这个很多人对于中国的传统增长模式,独断论式的认为它不行,比如一讲房地产房地产我们不行啦,高峰已经过去了,要去地产。地方政府融资平台,基建不行了,债务太多,我们不能搞。但是你有没有想过,这些模式是让我们40年来取得辉煌成就的原因。地产和基建,很多时候我想说,你单看地产单看基建都有缺陷。地产就是房地产泡沫,基建是投资回报率太低,覆盖不了融资成本,但是合起来看,这就是中国独有的地方政府经营城市的商业模式。这个模式很简单,就是地方政府借钱搞基建,基建因为有公益性,项目的投资回报率非常低,难以覆盖融资成本。
比如说你在北京修一条地铁,你靠卖地铁票你能挣几个钱啊,你指望靠卖票把地铁投资的钱给收回来,那是不可能的。但是北京难道不应该修地铁吗?当然应该修。地铁它创造了巨大的社会效益,活跃了居民活动,便捷了居民出行,像这些社会效益都应该算成项目的回报率。只不过它创造的这些社会效益,它放不到账面收益上去 ,很难变成项目微观层面的现金回报,这是基建项目公益性所决定的。
引用:
2024-01-21 11:14
之前讨论过,国内每年的住宅新开工面积在6~8亿平米比较合理,当然也有人认为是9亿平;反正,连续几年显著超过这个范围后就会形成积压,得去库存。2015年之前就有过5年时间是这样,后来弄了个“z价去库存”好不容易才去掉;但是,得救的地方和开发商完全控制不住,之后又来了连续4年天量新开工,201...

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不懂宏观经济的人操盘宏观经济,经济得到的一定是衰退。因为他们是微观思维者,有两个天经地义的认知,也是从经验中得到的常识:第一点,不能过度负债,否则迟早还不起。第二点,投资一定要有足够的回报率,没有收益的项目一定不能投,投了就是浪费资源或庞氏骗局。这两个观点所有人都会支持,但放在宏观经济层面就不对。克鲁格曼是诺贝尔经济学奖获得者,2004年他写了一篇文章,原文标题叫《成功的商人不懂宏观经济》,里面有这么一段话,他说:
“国家并不是公司。国家的经济政策,即使是在一个小国,也需要考虑【在商业生活中常常无关紧要的】某些类型的反馈。例如,即使是最大的公司,也只会把一小部分产品卖给自己的员工。然而,即使是很小的国家,生产的大多数商品和服务,也主要是卖给国内居民。”所以请注意,国家或者一个宏观经济体,它的重点,它与微观的经济主体的差别在于,国家在供给——需求这方面有很多复杂的反馈,这是在微观层面不具有的,所以微观层面的,比如一个商人他是不会考虑的。比如说一个再大的公司,它一定也是把它面对的市场需求当成外生给定的,他不会觉得,我的公司给我的员工多发工资,多提高他们的收入,自己的产品所面临的消费需求会增加,对一个企业主来讲他不会有这样的想法。所以当一个企业主面临市场需求不旺的时候,这个企业主他会做的决策,一定是缩减他的生产,财务紧缩(去杠杆降负债)。但是在宏观经济里面可不一样,宏观经济就像克格曼克鲁格曼讲的,即使是很小的国家,大多数商品和服务主要是卖给国内的居民。什么意思?比如说如果你把国家比作一个企业,那么这个企业的需求的绝大部分,来自于你国家里面的自己人,所以你在一个国家里面,你给你的民众多发钱,增加他们的购买力,事实上会增加国家产出所面对的需求。所以这种需求与供给之间反馈的关系,才是理解宏观的关键。所以仅仅用微观层面得到的感受,来去理解宏观经济,他是理解不了的,所以才需要我们这样专业人士来分析宏观经济,给出宏观经济的结论。有些宏观经济结论你会发现在从微观思维来看,它是反直觉不可行的。举个简单的例子,稍有一点点宏观经济学知识的人都知道,凯恩斯是宏观经济学的鼻祖,凯恩斯在他的著作《通论》里提过这么一个建议:当经济不行的时候,那么请政府出钱雇人在地上挖坑再填,挖坑再填,可以刺激经济。后来就被总结成为“让凯恩斯去管理”,它有乘数的效应,政府雇人来挖坑填坑,这个事情本身没有任何收益,但是它让这些工人有工作,这些工人有工作之后,他有了收入,他再把他的收入再花出去,会让更多的人有工作有收入。如果你从一个微观层面的感受来去看,凯恩斯提的意见你会怎么理解它?如果你想这挖坑填坑能有任何回报吗?回报率直接为0,那么这不就是在搞庞氏骗局吗?但是我们来想想,凯恩斯作为一个伟大的经济家,他难道不懂吗?他当然懂,只不过他站在宏观层面在分析宏观问题,而不是像很多人不懂宏观,站在微观层面,用微观思维来理解宏观问题。

01-21 18:12

体制主流观点是降杠杆,限制地方债,限制地产融资,减少基建投资。你可以买一本黄奇帆《结构性改革》看看,上面说的就是这些年我们做的,于是得到了现在的结果。

市场化供应困难在于管理法和2005-2020 国土规划管制。不在什么平整土地时间差。有地票的地方就一直起不来,直到地票废了。