11月时发帖大概说过跟中介姐姐逛楼市到处踩盘砍价儿的事儿了，后来又抽空去逛过一两次，又发生了好多有趣的故事，但真的挺忙的，就没上雪球，没精力，懒得写了。上周末发帖聊股市时最后提了一句封老师签合同了，没想到有好多股友还挺感兴趣，想听封老师买房的故事，还有几个朋友私信我 想听我说说买房经历，这还挺让我意外的。买房就是买房呗，说点儿啥呢……好吧，最近一直忙也没放松过，快过节了，这会儿得空，放松下满足下股友们的好奇心，我就大概说说～
买房经过(粗略版)：11月上旬跟我i我家姐姐看了好多房，她和她店长推的房源我都不满意，之后就没再搭这茬儿。各中介店对我的狂轰滥炸我也逐一拒绝了，主要是因为打折特狠的小区基本面太烂，实在是看不上。比较中意的好小区的降价幅度又太小，封老师没利润空间啊……于是接茬儿忙事业了，还有女儿学习(给女儿辅导，又考了几次第一)定期也看看烂泥扶不上墙的大A～
然后到了大概11月底吧，听闻北京楼市有几个还算有名儿的小区出现了挺猛的砸盘价，这又引起了我的兴趣。其实北京基本面不错的好小区如果真是因为大盘不好而被带下来了，如果打出的价差可以了，其实还是值得去逛逛看看的，真能捡个漏儿的话其实有可能比股市赚得多，也比股市稳。此外，北京楼市目前是一边儿倒的纯买方市场，各种鬼故事各种悲观预期各种卖家的痛苦纠结，机会挺难得的，于是封老师还是想抽空去看看盘。忙完后联系小杨(我那个相识十年多的关系很好的兄弟，之前帖子里提到过他)跟他又聊了聊我的投资购房想法，让小杨给我提供信息提出建议并带我逛。
还是老规矩，我自己先选好目标再跑盘(确定楼市自选股)。
第一步：确定城市。本次目标明确，纯投资不自住，那就只关注投资的逻辑而不考虑别的。拿出中国地图，对比各省份地区直辖市……算了不费这劲了就选封老师的家乡北京！中国地图上北京就这么一个点儿，再去掉几个面积占比大的依山傍水的远郊区，剩下的城区在中国地图上连点儿都看不到了，货币可以无限超发，但好资产无法超发了，物以稀为贵，就它了，首都北京！上海其实也OK的，杭州我也喜欢，但我没时间精力跑那么远折腾去，就跟家门口挑吧。定了，投北京！
第二步：确定行政区。投资价值的话……老城区东西朝海丰石+新城区昌平通州大兴，就这些。什么怀柔密云平谷门头沟房山延庆顺义这些个区都不看～然后……北强南弱大格局不会根本性变，西边一直没啥存在感，也不喜欢……东边副中心条条框框的太多，自住OK的，但不适合投资……因此去掉丰石，去掉通州。根据本次投资预算和行政区具体情况，再去掉东西城。留下的就是：朝阳、海淀、昌平、大兴。大兴虽处南城，但有其特殊性，暂不剔除，说不定能有不错的投资标的物出现。
第三步：确定大方向和板块。八大方位中最青睐北京的正北，因为它正，还是北！哈哈开玩笑啦！熟悉北京前世今生的都懂的，会理解封老师为何对北边如此喜爱。同时东北亦考虑，太阳宫 三元四元五元 望京 都有各自的投资价值，也是好地儿(太阳宫最喜欢，我好多学生都是太阳宫的，家里超豪，羡慕嫉妒死)～西北……从理性角度看，西北可～苏州 黄庄(我作为数学老师太熟了，我的根据地，奥数集中营)中关村 五道口 西二三旗 上地 回龙观 航天城(我原单位，封老师刚毕业时曾是航天人，热泪盈眶……)理性看，这些地儿都OK，各有各的投资逻辑和其价值，可是我真的不太喜欢海淀区，这就是个人喜好问题了，各花入各眼，与投资无关。正东方向，国贸 朝青 四惠 管庄……都OK。然后再次对比下，把大兴去掉了。最终楼市自选板块剩余：北京正北3.5-5.5环+东北3.5-5.5环+正东3.5-5.5环～
第四步：确定个股(楼市小区)。定好的板块中，选出临铁小区(尤其重点选择地铁双轨换乘站，双地铁交汇处)，离地铁远的以及位置不远不近两边儿不靠特别扭的那类小区全都淘汰。然后剩余小区中剔除掉2008年之前的小区，剔除掉血统不纯正名为商品房实则冒牌货的小区(根本就不是商品房的根儿那类的)，非顶级市重点一流一类学区的城区老破社区步梯房小区一律扔垃圾桶(极优秀学区的老旧小区留下不剔除)，然后主力户型太烂的(扇面型 L型 Z字型 刀大五 刀大七等等)小区一律淘汰。然后超出预算的小区淘汰。最后还剩下二十几个小区……不行太多了跑不过来，接着缩小范围做剔除……认真对比各小区参数，最后剩下不到10个小区，还能接受，可以开始跑盘了。
腾挪出自己的空余时间段，跟着小杨走。同时广撒网，联络了不同平台不同店的中介小哥哥小姐姐们，一起按照我的投资需求给我推荐房源。当然，主要是利用他们一下，最后出单我尽量还是从小杨兄弟这儿出单。数年前那次投资，小杨忙前忙后最后阴差阳错没能从他这儿出单(这又是一个长故事了)，一直过意不去想弥补。后来这么多年小杨也帮过我忙，很好的兄弟。这次无论谁给我的房源消息只要被我看中了，我都通知小杨，该怎么维护怎么关单他会有招儿，尽量从他这儿走单，弥补上一次乌龙丢单的遗憾。
跟小杨边跑盘边分析讨论，各抒己见。实战经验丰富在京从业年头久的小杨很多观点跟我大体一致，按照我们的投资逻辑和我的预算，最终又淘汰了几个小区。
码字有点儿累了(感觉比备课时和上课板书还累)，一会儿还有事，封老师就开始快进了^^太多的故事细节就不展开了
…………然后和艺术家范儿油腻男较量了几个回合后，他终于心态崩了，我跟小杨刚下楼要往下一套房源走，他电话就追过来了，小杨接完电话跟我说：封哥，这XX(不文明用语，封老师略过，同学们这一点不要学小杨，我们要做首都文明好孩纸)说别让这兄弟(指我)去别人家看了，上楼咱再聊聊，喝口茶歇会儿深谈谈，可谈，价格可大谈！我问小杨大谈是多大谈？？让他说个数。小杨说那他没说，还上楼聊吗？我说不去了，我给过他机会了，不会再给他机会，他自己想办法吧，不理他了。而且户型带个拐角我也确实不喜欢……别扭
此处快进，剧情跳过……然后我跟小杨一起回店里，对着他们电脑后台系统查，果然，这位业主是一手房业主，而且还是北京XX的内部人，这小区就是他们自己建的，她建仓成本极低，全款超低价买的，难怪能降到这个价儿。然后再查查另外十几个宁死不屈头铁的业主，果然都是二手房业主，都在2015-2021年时间段建的仓，而且还不少是贷款的业主，不太好往死里砍。OK，猎物锁定这个一手房业主。再查……房源满五唯一，OK。
此处快进，精彩剧情跳过……我饭还没吃完呢，啤酒还半瓶，串儿还剩一半儿，小杨电话就来了，前头这两个预约的客户还没开始谈，应该是周末谈，今天是工作日。我跟小杨决定抢先谈，就在小杨店里谈。小杨Call业主，业主在XX呢，现在出发赶来小杨店里，得2个多小时。可以，时间反正还早，约吧，先首次见面儿沟通下，探探双方底线。挂了电话后，我隐约感觉到也许今天谈妥了就能签，起码有这种可能性。这小区我熟悉，过去几年跟踪过，我在脑海中快速再捋一遍这套房的参数：北京，城区，北边，交通极便利(双地铁线路交汇)，小区在板块内有稀缺性，板块内周边无空地再盖啥都没地儿了，无增量竞争盘，商圈成熟繁华，大医院大公园配套齐全，现代化品质花园小区，根红苗正纯商品房，A单元-C单元设计，有网球场地，有滑板车小场地，有荷塘喷泉，楼体漂亮用料好，楼高合适，2008年后，人车分流，集中供暖，电梯房，两梯四户，电梯无4层无13层无14层，物业OK，户型方正无浪费面积，视野极好，出租秒光型，学区很平庸，小区历年来骨头够硬，每回大盘涨板块涨时领涨 跌时死扛拒不投降直到泥沙俱下时才不情愿地妥协，业主已经历了市场教育，受教育时长尚可，挤牙膏式磨磨唧唧1万2万2.5万历时一年多磨差不多了终于认清形势降到目前位置……嗯，综合各参数来看，可以谈，标的物OK的，业主情况OK，是我的菜，就剩下价格这一件事儿了。根据过往商业谈判经验，封老师快速为业主量身定做了方案。爸妈那边儿也等我信儿呢，我Call爸，让他穿个最破最旧最邋遢的衣服，跟我一起去。妈就别去了，去的人多不好，会显得我们特重视这事儿，容易提高业主心理预期，就不能惯着。我也穿一身最旧的衣服，背个压箱底儿落灰的破包儿，拿上身份证户口本银行卡(万一谈成了呢)。出发^^
……快进快进～到店见到小杨和店长了，我跟爸在楼上谈判室，小杨坐过来跟我说：封哥咱俩先统一口径，便于谈判。你可别说你买房是为了投资，业主听了会不高兴，不好砍了就。你就说叔叔阿姨喜欢这个房子，想在这儿养老……我跟小杨说咱俩可真是想一块儿了！我还要跟你说呢你别跟业主说我投资，就说我买来就是给老人住的。也不着急买，就是看看……小杨又嘱咐我：“封哥你别说你是全款无周期，你说你是终于凑够了首付，然后再贷款，经济压力大，没有多少回旋余地……我说我就是这么想的！为了配合这个剧情，你看我跟我爸穿的^O^
快进快进～……业主到店都2个多小时了！仍未照面的业主还在楼下，几个X家小哥小姐还在楼下为其做思想工作～小杨说业主2个多小时赶来，卖房诚意确实很足，不然大老远跑过来图个啥。小杨说他也跟业主说了，客户(封老师)和叔叔也是从西城赶过来的，也有诚意。我一听这话就急了，我跟小杨说你可别说我们从西城来，业主好多都有误解觉得西城来的预算就多，到时候不好砍价！小杨说他没想这么多，可话已经说出去了……我告诉小杨一套话术，如果谈判时牵扯到这个话题了，就这么说，大家口径要一致。
快进～剧情跳过……切，不是说不着急卖吗，那就散了吧，那你倒是走啊，这都快3个小时了，业主和儿媳妇儿还跟楼下耗着不走，我跟小杨一致认为她们还是着急卖，跟这儿嘴硬呢～我是真不着急，抽了几根烟，吃点儿谈判室的水果，刷刷手机里的数据信息，再捋一捋思路和谈判话术。
快进～……业主Z阿姨和她儿媳妇儿进屋了，几个小时了终于见到本主儿了，我们彼此打了招呼。Z阿姨从相貌到气质特别像杨丽萍，高冷范儿，相貌挺有特点的。儿媳妇儿年龄跟我差不多，看面相无特点，一般人儿，隐约感觉脾气应该不好。通过很多细节观察到，正如小杨所说，全程是儿媳妇儿做主，阿姨听她的。
快进～……拉锯了半天，砍到339万了，其实偷摸说心里话，339我能接受，毕竟这栋楼位置确实好，又是次顶层，视野采光没说的，一直自住无出租记录，保养的还行。业主又是一手房业主，还是开发商内部人，因建仓成本极低，价格空间相对来说好砍。其他楼其他层数的现在最低的也是死咬着384万，还有还死扛着450万的头铁的，都是宁死不屈型的。这小区我太熟了，MD一个个的一直都这样儿，可觉得自己家房是个宝儿了，骨头硬。但339万我还是不能妥协，一是凭直觉还有空间，业主心里的那根弹簧还没有压到最低。二是我心里确实还有顾虑，这小区好是好，基本面不好我也就不来了。跟股市很像，牛市重势 熊市重质，只有在下跌浪大盘泥沙俱下的熊市里才更容易分辨出筹码的优劣，基本面不好的劣质的自己都没自信的烂小区(跟股市里的垃圾股似的)在下跌浪里都是最先怂最先跪的，先祭出几根大阴线，基本面好的或较好的筹码都是极不情愿扭扭捏捏被带下来，时不时还得留个长下影线或者震荡着缓缓往下。这小区历年来骨头都硬，可以证实它在板块内的稀缺性和基本面。但这也是其不好的地方，因为骨头硬，到现在为止那些个不咋地小区烂基本面小区成交价跌个35%甚至40%的都有，早就投降了，任由买家拿着大砍刀肆意乱砍，毫无还手之力。而此小区我就算339成交，无非也就跌了25％而已，说白了等于如果在我这单成交了，我就成砸盘价了，这根儿阴线是我们双方共同砸出，成了小区价格标杆儿了。那么后续是否会彻底带崩小区内全体业主的情绪和预期？导致他们最后不得不敬畏市场 最后再接连砸出更低的价格？更低的价格如果出现了，最极限值是多少？我浮亏最大多少？多久再收回来？都不得而知。但这个筹码确实不太好找，我又不愿轻易放弃，下次想再碰到这样儿的不知道啥时候了。再砍砍～
此处快进～……有点儿累了，这么久了，到333万了……小杨和另一个中介小哥说：“现在你们二位的价格差距已经很小了，就这么几万的事儿了，现在主要的焦点是……要不这样……此处快进……我：“我的意思是咱们各自都回去再想想看看，其实我怎么着都行，是我爸妈觉得他们养老住挺合适，周边也觉得可以，所以这个作为备选之一。但您这价格我确实已接受不了，经济方面我真的已到极限。如果您对付款周期有要求，我可以10天之内付款，但零头得给我去了”儿媳妇儿：“您不是贷款吗？贷款10天之内？审核放款这么快吗？”我：“你们要是非要求周期，那我就不贷款了！我先跟亲戚们借呗！我想办法筹钱，给你凑出来就得了！我体谅了你这周期，你也在价格上给我个回馈”……
此处快进……最后，儿媳妇儿居然说出了330.3这个数！我去那个0.3万你好意思吗？你说说这0.3万的由来？我买房卖房十几年了我就没听说过这么定价的！儿媳妇儿跟我说这个那个那个这个……我恶狠狠地瞪着她，以命令的口气说了句：“330万，45天”。她也恶狠狠瞪着我，没有说话，沉默。我知道，成了。小杨试探性地问：“那咱们就这样儿？330，45天内付完，中介费咱们双方各半，今天先交一下定金……”我：“小杨，打合同吧”儿媳妇儿假模假式地跟阿姨说：“哎呀回去怎么跟老爷子说啊，回去妈您跟爸说吧，房本儿都偷着拿出来的，老爷子要是知道是这么个价儿卖的，那……”我心想别装了，演技太假了，你们当初多少钱买进的心里没个数吗？你们赚了多少了，切～
快进～ ……审房产证，审户口本，看离婚证……产权清晰，离婚后房子归阿姨，房本是阿姨一个人的名儿。对了你们一唱一和不是说这价儿卖了回家没法儿跟老爷子交代吗！？不是老爷子特喜欢这房子不肯卖然后你们偷拿房本出来的吗！？都离婚证了户口本上也是离异，你婆婆家哪儿来的老爷子！？！？还有你们为了孩子把满五唯一的房子卖了为了置换海淀学区房，你孩子都跟我女儿一样大了都二年级了你还置换什么学区房！？算了我也不较这劲了，从进店到现在都多少个小时了，都大晚上了，不废话了。反正历次楼市里谈判的时候，买卖双方都没几个实话的，习惯了^^你家乱七八糟的人物关系我也不关心，我就关心价格……然后我给阿姨交了10万定金，双方签了合同，很多步骤是手机操作。然后拉群，双方都认可后续都是线上操作。因为中介费打了个9折，我得配合一下小杨，把我另外房子挂网，好跟公司有个交代。
之后陆续完成了调档验明正身、网签、交尾款、不动产线上过户、跟小杨去不动产中心换纸质房本、跟小杨去做物业交接、变更新业主、人脸识别存档、拿钥匙门禁、查暖气水电燃物业费、去派出所查户口，手机上操作各个节点的资金解冻。只有谈判当天见过业主母女俩，之后再没见过，全是线上操作，非常便利。之后跟小杨去逛了逛装修市场，看看怎么装出租租金能更高。先去被窝看了看，最后小杨觉得性价比太低，出租的话太不划算，建议我们还是自己找私人整一整得了。
去物业交接变更业主时，物业里那些个大姐小姐老姐大叔们可八卦了，老想套我话……我说330万成交的，他们都惊掉下巴嚷嚷着：“咱们小区现在都出330了！？”接着又八卦：“小伙子你是北京的吗？哪儿人啊，买完你住吗”我如实告知。之后扯了会儿闲篇儿。在物业做了小区门口和单元门口的人脸识别，签了装修申请表保证单啥的，顺便把明年的物业费交了，领了新门禁～物业做事儿很仔细认真，虽然八卦但很热情，小区管理做的还是挺不错。刚离开物业坐小杨摩托车去派出所，物业电话就来了，说是有租户，就租这户型，长租，问我的意思……PS：我另外那套当天上午挂网，下午就租出去了，可顺利了。快进～
……离开派出所去被窝，一个兰花指娘娘腔和东北腔完美碰撞出火花的粉嫩大哥带着几个颜值很高的小姐姐领我们看了样板间，介绍了套餐，我跟他们说了诉求……这个部分值得单独发个帖子说了，超级有意思，欢乐死了^^
北京不动产交易，现在的流程真是便捷，都是线上，过户也不用像过去似的大早上的排着大长队，复印这个那个一大堆纸质材料忙得鸡飞狗跳的。现在的人性化流程，以及北京不动产受理大厅工作人员的服务态度和细致周到，我还是衷心为其点赞的👍🏻
最后请小杨吃个饭，聊了聊～小杨做股票赔了5万多，安慰他几句。他说买的XX，看不明白为啥基本面挺好的啊怎么跌了这么多还在跌。我告诉他股票别瞎买，不行就定投宽基指数吧。然后给小杨讲了讲怎么看……小杨问我那个MACD是啥，那个红绿柱子是什么意思，那个月K周K什么意思，那个均线咋看，不同颜色均线都是什么……我都慌了，你这啥基础都没有就敢买股票了……小杨说他不玩儿了，搞不懂，清仓了，头疼……我们又聊了聊工作事业，育儿……
最后说点儿自己的想法和感受：
1.大类资产股债汇商房各有各的配置价值，各有各的特点。如果标的物OK，同时价格也OK(按股市里的说法那就是好货好价，二者缺一不可)，那是可以投资的，会有回报的，无非是投资周期长度和回报率多少的问题了。
2.从大势讲，国内楼市未来的分化会越来越大。城市与城市间的分化、同一座城市内部不同板块不同房源的分化会愈发加剧，甚至同一个小区内的不同楼栋都会有很大的分化(这种情况在北京并不少见，北边儿我就知道好几个小区都有这种情况，天通苑就是个典型)。其实在各个场子做过投资之后，真的觉得各场子都差不多，都是二八分化或者一九分化，就是各种分化各种结构性。股市现在和将来都是结构化的行情，不会有齐步走行情。楼市一样，再也不会有芝麻绿豆烂白菜不分青红皂白不加区分一起涨一起爽或是一起跌一起死的齐步走行情了。以后楼市股市各种市都是一样的，筹码不行，行情来了跟你也没啥关系，烂筹码该完还得完，神仙也救不了。基本面很好的或是比较好的楼市筹码长期看依旧是稳妥靠谱儿的大类资产，做个合理配置，将其作为家庭的压舱石之一是完全OK的。但不能太过分全都配成单一资产，股市啊黄金啊外汇啊也都要关注哒～
3.购房主力群体已是95后00后这些人，他们的审美、在乎的点，跟70 80 85后有极其巨大的差别。这一点我和小杨都有特别特别深的体会。他们为自己。作为卖家，一定要明白这一点。自己家房子是否能迎合他们的喜好。业主自己喜不喜欢不重要，谁出钱谁是爷，买家喜欢的房子才是好房子。还有，别看环数，没用。资产的价值前途不是看环数，是比拼交通地铁商业就业 小区品质 迎合孩子们的审美。就跟股市里你得看发起行情的主力是谁，一个道理。柚子喜欢的票跟公募私募一样吗？险资喜欢什么？郭嘉队喜欢什么？散户喜欢什么？北上喜欢什么？都不一样的。楼市筹码同理，他们不会迁就的。他们要品质，要小调调，要通勤方便不换乘，要能在家多睡会儿。选筹，必须要站在他们的立场上看房子。而不是自顾自地想。除非以后不卖了，那行。
一直忙，前段时间也不想操作股市。前天在上证2900点左右陆续买了些50 300 500的ETF，想做个年末收盘红包行情(感觉应该会有，这都传统项目了)～昨天今天涨的还行，倒没出什么幺蛾子，收获了新年小红包^^今天上证收于2974，可以了，大几十个点了^O^光伏不错哈！赛道有那个味儿了～
今天闺女学校里新年联欢会，孩子们可开心了！一上午班级群家长群里就狂轰滥炸的各种照片视频，节日氛围拉满，喜庆！哈哈哈哈！
刚才下馆子，饭店人满为患，节日气氛浓厚，觥筹交错^^等餐时听周围一桌桌的聊天，谈房子谈股票的说工作的讲段子的，可有意思了^O^
马上新年啦！祝大家节日快乐！新的一年里平安健康 福星高照 好运连连！
$东方财富(SZ300059)$ $万科A(SZ000002)$ $中国平安(SH601318)$ #光伏赛道大幅反弹，BC电池概念领涨# #抄底！“国家队”进场买入央企指数ETF# #逼空大战？李蓓：政策包已备好#
