在老北京眼里，酒仙桥将台那一定是名副其实的城乡结合部，太古远洋的颐堤港一期大大的改善了这个板块的风貌。颐堤港一期业绩也还算可以，总租金超过友商的很多奢场。然而，二期扩建的巨大体量得到了两公司小散的一致反对，太古占比35%后百亿拿地开造。如今远洋7折卖项目，说明散户的判断也是值得重视的。既然木已成舟，那就来算算颐堤港项目的未来如何。
先看板块位置，颐堤港位于北京四环外的东北角，我认为是东北角的的差等位，往外就是铁路线，铁路线外是坟场，污水处理厂，再外又是铁路环线，朝阳动车所。这些扣分项，几十年都不会有大的改观。
将台站没能与新的地铁线12号线交汇，换乘在高家园站，相差一站。影响了未来东坝（第四使馆区）的客流。
和望京距离四站，核心车程距离距离4公里，没那么近，没那么远，望京没有像颐堤港一样的综合体，但也有不少购物中心，望京中心仍有大面积空地，若望京地区的购物中心改造或者新建势必影响没那么近的颐堤港。
颐堤港的投资回报
颐堤港一期总投资40亿，总楼面面积17.6万方。
颐堤港一期2019年租金收入6.1亿元，这几年涨涨跌跌变动不大。
按太古的财报净利润系数55%，颐堤港一期净利润3.35亿
按初始投资回报算为8.38%
按远洋卖给人寿60亿总价算为5.6%，这个收入应该不含酒店部分。
颐堤港一期虽然到了滞胀期但还是吊打友商的多个奢场。未来二期办公入驻成熟，酒仙桥大面积住宅成熟后相信又会进入成长期。
颐堤港二期号称投资230亿，建设强度是每平3.2万，我按照友商最新2.3万的建设强度计算，总投资估计在190亿元。按当时节点乐观的估计回报率能到5.5-6%，今天就按悲观保守的算法。
二期办公楼280万尺 ，26万平米，19年到23年，一期写字楼涨了租金，跌了出租率，各项取中，算90%的出租率，预计租金7.6亿元。
二期零售89万尺，8.3万平米，太古乐观认为二期能上奢，我按照上不了奢计算，预估租金3.8亿
二期酒店34万尺，算配套不计算独立收益。
二期总利润保守预计7.8亿，按总投资190亿算为4.1% ，差不多是上市商业reits的标准，按230亿算3.4%，我认为业主方投资到不了230亿的，总投资包含了后期租户的投资。
太古远洋总股权出资近100亿，其他90亿为贷款，太古地产人民币贷款利率为3.3-3.55%。
太古将购买15%的股权会打7折，也能拔高一定的收益率。
保守而言颐堤港二期对于太古是一个4%回报打底，做到出色能到6%的回报率的项目，再拔高就很难了，在我看来这个项目是为了提高内地面积租收比率。希望太古在内地租收比率提高后能将写字楼部分出售。
40亿工程款的工程完成度。