锁牛哥：锁牛港股打新创始人,世界500强金融公司高管、上市公司金融业务负责人。十多年股海沉浮，专注低风险高收益投资，精通港股打新。富途专栏作者，单篇文章阅读量超380000+
发售重要信息
全球发售：38338 万股
最大回拨：50%
最大回拨后甲组手数：95845发售价格区间：元
中位发行的市值：152.65亿
市盈率： 74.17
每手数量：1000
入场费：8211.93元
乙头金额：574.8万
认购截止日期：10月22日
上市日期：10月30日
融资计息天数：7天
绿鞋：有
稳定价格操作人：农银国际
01公司基本面
合景悠活为国内综合物业管理服务供应商，其由港股上市地产公司合景泰富集团(01813.HK)分拆而来。
上市财务数据表现亮眼
2017年至2019年，合景悠活的财务数据
收入分别为4.63亿、6.59亿、11.25亿，复合年增长率为55.8%；
毛利为1.04亿、1.83亿、4.20亿，复合年增长率高达100.7%；
净利润分别为4410万、7970万、1.85元，复合年增长率为104.7%
但是仔细分析后，发现财务数据方面，需要值得关注几点
商业物管毛利高，但占比低
住宅物管方面：在管106个住宅物业，在管总建筑面积为18.3百万平方米。订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为29.4百万平方米。
商业物管方面：在管30个商业物业，在管总建筑面积为3.3百万平方米。订约管理33个商业物业，总合约建筑面 积为4.5百万平方米。
住宅物业与商业物业管理服务收入占比约为2：1。2017-2019年，商业物业管理服务毛利率稳步上升，分别为42.2%、42.3%、43.4%，均高于住宅物业管理服务毛利率。
盈利基本全靠母公司
2017-2019年近三年来自合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入占比分别为100%、100%及91.8%。占比超过90%，这个比例在全行业看来，都是偏高的。
母公司的应收账款给的很慢
2017-2019年，关联方的应收贸易款项分别占63.01%、76.36%、77.95%；说明有大量的母公司的应收账款。
2017-2019年，合景悠活关联方应收贸易款项周转日数分别为263日、260日及242日，而独立第三方的应收贸易款项周转日数分别为79日、76日及63日，关联方的应收账款周转天数约是第三方的3.84倍。说明母公司的应收账款给的速度很慢，大幅降低资金的运营效率。
包干制占比高
包干制的缺点是：一旦运营成本过高，是无法通过涨价方式弥补的。
2017年、 2018年、2019年及截至2020年4月30日止四个月，已经有就17项、13项、14项及五项物 业(计及住宅及商业物业)分别产生亏损合共人民币10.0百万元、人民币8.5百万元、人民币 7.8百万元及人民币0.7百万元,这些都是按包干制进行管理。所以包干制存在亏损可能，而包干制占比过高会放大这种风险。
本部分评分给6分
02行业分析
尽管中央政府实施一系列的紧缩措施冷却过热的房地产市场,但中国房地产总投资亦由2014年的人民币95,040亿元稳步增加至2019年的人民币132,190亿元,复合年增长率为6.8%。
公司主要业务所处的大湾区经济强劲作为其中一个人口最稠密及经济最繁荣的地区,大湾区的房地产市场蓬勃发展。2014 年至2018年,大湾区房地产投资总额按16.2%複合年增长率增长。大湾区的已竣工物业的建 筑面积由2014年53百万平方米增加至2019年65百万平方米。
2020年初至今，港股物业管理板块平均上涨约78%，目前板块平均估值为20年43倍的PE和21年32倍的PE。物业行业基本面维持稳健，政策环境向好发展，行业防御性愈加被市场认可。但是需要值得关注的是，近期物业股连日回调，业绩较好的保利物业离高点88已经回调30%多。
据中指院发布的2020年中国物业服务百强企业，按综合实力计，合景悠活排名第17位。按在管面积计，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。
中国物业管理行业分散，市场集中比率不断上升,行业的竞争加剧。
据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业的市场份额持续增长,由2014年19.50%上升 至2019年43.61%。10大公司管理的平均建筑面积约为100大公司管理的平均建筑面积的五倍
本部分评分给7分
03中签难度分析
整体来说，货量还是比较多，如果按照最高回拨比例50%计算，有9万多手，和之前农夫、明源云、卓越才3万多手相比，中签难度大大下降。
本部分评分给8分
04保荐人/稳价人
农银国际
其保荐物业股，基本都是胜多败少，破发率也还可以
华泰金融
华泰破发率到不不高，不过雅生活首日跌幅23%，还是比较刺眼
整体来说中规中矩
本部分评分给7分
05基石投资
合景悠活此次上市过程中引入8名基石投资者，其中，高瓴资本认购5000万美元，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、Valliance、中国联塑、奥陆资本、Aspex分别认购1000万美元，合共认购1.2亿美元（约9.36亿港元），占比约30%。具体认购详情如下：
高瓴资本基金 （认购5000万美元）
Orchid China and LMA SPC （认购1000万美元）
Harvest Global Capital Investment （认购1000万美元）
Snow Lake Capital （认购1000万美元）
Valliance （认购1000万美元）
China Lesso （认购1000万美元）
OP Capital （认购1000万美元）
Aspex （认购1000万美元）
不管怎么样，高瓴的面子还要给足，评分不能低
本部分评分给9分
06市场热度
整体市场依然热度基本处于高位运行
但是市场热度这个东西变化也是会很快的，卓越开盘4.12%的涨幅，估计让不少想在物业股上吃肉的大失所望吧。按照现在市场的热度，必须要有大家普遍看好的股票破发或者涨幅低于手续费，但愿不会是蚂蚁吧。
本部分评分给8分
07发售方面
按照当前的发售范围的中位数7.56元计算，当前的PE为74.17
下面是目前的一些物业股的PE：
保利物业43.36
建业新生活35.79
时代邻里61.16
烨星集团11.04
兴业物联10.63
不要老拿高瓴说事，建业新生活也有高瓴，但是市盈率差不多是当前市盈率的一半
另外就是要说下老股东抛压情况
优先发售权：合景泰富股东每45股认购1股预留股份；此部分预留7000万股；
有条件分派：每持有2股股份获派发1股合景悠活股份；此部分为约为15.89亿股。
而且以上两部分股份均不设禁售期。别忘记了，整个全球发售的股份才3.8亿股。上市当日的抛售压力可想而知。
本部分评分给5分
08最终评分69分
09整体点评
公司财务数据亮眼，但是收入基本全部来自于母公司，而母公司在市场地位也并不高，而且母公司的账期过长。也影响了资金利用效率。其母公司合景泰富01813.HK原先市值近450亿元，10月7日除权后开始大跌，目前市值月330亿，下跌市值几乎相当于整个合景悠活的总市值。
近期物业股连续阴跌，今日上线的卓越涨幅也不大。而且有派发股票，首日一定抛压过大的问题。搞不好会成为高瓴的滑铁卢。这个股，就算真的要打，也建议在暗盘抢跑。
再加上近期可能会有世茂、荣昌、药明巨诺等大概率和其冲突。
也许有人会跑过来和锁牛哥说，物业行业+高瓴+高业绩，这些还不够直接梭哈吗？说实话，这样简单看表面其实是不对的。每个人都有不同的风险偏好，也许这个票适合一些赌性大的人，说不定赌对了，也能赚不少钱。
不过锁牛哥是求稳的，宁愿错过一些可能的爆冷股票，也要确保资金的稳定增长，因为稳稳变富是比瞬间暴富更容易实现的目标。
10锁牛哥操作
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