发生了什么？首批上市REITs突遭爆炒，最高曾溢价超30%
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Reits市场突起涟漪。
新经济e线注意到，首批基础设施公募REITs自2021年6月21上市至今，经过上市之初短暂的平静之后，终于迎来了波澜壮阔的一幕。
截至9月24日，在首批9只基础设施公募REITs中，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT已是连续第8个交易日强势收涨。当天，除平安广州广河REIT外，较发行价相比其余8只公募REITs全部实现溢价。特别是溢价率最高的中航首钢绿能REIT更是超过三成，高达33.32%，创上市以来新高。
整体来看，近期REITs经过暴力拉升后又快速回落。如领涨的中航首钢绿能REIT在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%和5.40%。
等到9月29日，中航首钢绿能REIT盘中再现爆炒一幕。当日早盘开盘之后，中航首钢绿能REIT一度下探至15.676元，瞬间抄底资金开始直线拉升至16.853元的最高价，全天振幅高达7.5%。
截至当天收盘，中航首钢绿能REIT报16.286元，上涨1.47%，溢价率达21.72%，在首批上市Reits中位居榜首。若按溢价率从高到低排序的话，除了中航首钢绿能REIT以外，另有3只REITs溢价率超过一成，分别为富国首创水务REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT。仅平安广州交投广河高速公路REIT持续折价，为0.65%。
不过，就与A股市场的关联性而言，首批上市的基础设施公募REITs与各指数的相关性正负不一。其中，博时、平安、华安、东吴旗下REITs产品与沪深300指数价格走势呈正相关，其余产品与沪深300指数呈负相关。
首批上市REITs复盘
实际上，复盘首批上市REITs自今年6月以来的走势，上市首日均走出了类打新行情，REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态，市场情绪逐渐平静。直到9月中旬，市场情绪再度爆发，呈量价齐升后快速调整，大起大落。
9单基础设施REITs上市首日表现
早在上市初期，9只公募REITs的价格、波动率、换手率均呈现冲高回落，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。二级市场上，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT和中金普洛斯REIT曾跌破发行价；博时蛇口产园REIT曾一度跌破净资产。
新经济e线注意到，就在上市首周的6月24日，广州广河成为了首只破发REITs。相比之下，蛇口产园首周涨幅位于首位，主要由于其底层资产优质，而且其募集资金较底层资产估值的折价幅度较大。按发行价格算，蛇口产园REITs募集资金规模较底层资产估值的折价为17.76%。
在接下来上市第二周的前3个交易日里，广州广河持续维持破发状态，其余REITs均维持溢价状态。其中，蛇口产园、首钢绿能和首创水务的升水程度维持在较高水平，但东吴苏园、中金普洛斯和盐港收盘价接近于发行价，有破发趋势。
进入上市第三周，REITs破发开始蔓延。具体来看，特许经营权类和不动产类REITs高破发表现开始出现分化，5只不动产类REITs中有3只周五收盘价低于发行价。7月6日东吴苏园和中金普洛斯破发，7月7日盐港破发，当周后3个交易日共计有4只REITs持续破发，仅蛇口产园、首钢绿能和首创水务维持高于发行价状态，3只特许经营权类REITs当周收盘价相对发行价涨幅均超过1%。
在首批REITs上市首月的最后一周里，市场分化进一步加大。第四周周五收盘后，产业园类项目均为高发状态，仓储类项目与发行价持平或略有破发。环保类项目均保持较高程度的高发状态，高速公路类项目中，广州广河仍然处于破发状态，而浙商沪杭甬保持升水状态。
至于近期首批上市REITs为何突遭爆炒，有市场人士认为，在整体债券收益率快速下行、机构欠配的大环境下，特许经营权类项目因更高的分派率受到关注。其中，首钢绿能、首创水务因行业供给端受到调控，而资产端需求刚性。在政府定价背景下，这类REITs现金流稳定性更高，从而受到主力资金青睐。
另据新经济e线了解，有意思的是，REITs价格和成交活跃度表现也与前期认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目，即公众投资者有效认购申请确认比例越低的项目，二级市场价格表现突出，成交也相对更活跃。如溢价率靠前的首钢绿能、首创水务和蛇口产园，公众认购热度很高，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。
第二梯队在路上
无疑，首批试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键一步。如今，随着REITs热度日趋升温，第二梯队也正在路上。
金风科技基础设施公募REITs交易结构
来源：公司公告
如部分能源类公司正筹划以电厂、风电项目开展公募REITs。金风科技（002202.SZ）就成为了最新加入其中的一员。9月28日晚，金风科技发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告称，公司拟选取以全南天润天排山新能源有限公司持有的全南天排山项目，以及崇义天润龙归风电有限公司持有的崇义龙归项目和崇义天星项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。
新经济e线获悉，金风科技将以上述两个项目为基础资产，按照基础设施REITs相关政策文件要求进行申报，并向深交所申请上市交易。其申报主体为公司全资子公司青岛天润启航投资有限公司。公告称，根据第三方初步评估结果，基础设施项目评估值约为人民币18-18.5亿元左右，最终的募集资金规模需根据最终发行结果确定。募集资金将用于新增项目投资、偿还存量债务、存量项目改造等。
针对投资人安排，原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施公募REITs份额战略配售的比例合计不得低于该次基金份额发售数量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月。
金风科技表示，通过开展基础设施公募REITs，公司将进一步拓宽融资渠道，实现轻资产运营转型，打通权益化基础资产上市退出路径，提升资产周转速度；同时，通过盘活存量经营基础设施资产，降低财务杠杆，优化公司资产负债结构，增强公司可持续经营能力。不过，该事项构成公司的分拆，公司需就该事项取得香港联交所的批准。
9月29日，针对投资者询问公司REITs有何进展时，光环新网（300383.SZ）在投资者互动平台也表示，Reits项目目前处于国家发改委的评审过程中。
另据新经济e线了解，此前，上交所总经理蔡建春在中国REITs论坛2021年会上透露，为完善审核内容和标准，强化信息披露要求，压严压实主体责任，切实把好准入质量关，防范业务风险。近期，上交所将制定发布审核流程指引，推进开门办审核，促进审核运行“阳光化”，主动接受社会各界监督。
蔡建春称，后续将借鉴境外成熟市场投资者结构特征，推动扩大公募REITs投资群体，引入REITs投资专项基金、全国社保基金、养老金、企业年金等多元长期投资者，强化REITs市场的配置属性和理财属性，不断优化结构、丰富类型。同时，研究推进将REITs产品纳入融资融券标的，完善做市商制度，提升产品流动性。伴随着试点深入，适时研究推动公募REITs指数制定以及其指数ETF产品开发。
此外，要抓紧完善扩募机制，尽快制定配套规则，明确实施流程及信息披露安排，挖掘可扩募资产，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。
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