乐居财经 李礼 9月5日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。
投资要点
上周（2023.8.26-2023.9.1，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 2.2%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 2.2%，3.2%，超额收益分别为 0.0%、-1.0%。29 个中信行业板块中房地产位列第 20。
房地产基本面与高频数据：
（1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 301.3 万方，环比+16.0%，同比-24.4%；2023 年 9 月 1 日成交 34.0 万方，同比-25.0%。今年截至 9 月1 日累计成交 11220.9 万方，同比-5.7%。
（2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 133.5 万方，环比-4.4%，同比+6.0%；2023 年 9 月 1 日成交 23.3 万方，同比+13.5%。今年截至 9月 1 日累计成交 5580.3 万方，同比+33.1%。
（3）库存及去化：14 城新房累计库存 9403.1 万方，环比-0.1%，同比2.4%；14 城新房去化周期为 15.4 个月，环比变动+0.0 个月，同比变0.2 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.5 个月、9.7个月、17.6 个月、40.0 个月，环比分别变动+0.1 个月、+0.1 个月、0.0 个月、-0.7 个月。
（4）土地市场：2023 年 8 月 28 日-2023 年 9 月 3 日百城供应土地数量为 553 宗，环比+32.3%，同比-27.2%；供应土地建筑面积为 3359.2 万方，环比+41.2%，同比-36.3%。百城土地成交建筑面积 1063.8 万方，环比-16.6%，同比-71.0%；成交楼面价 1323 元/平，环比-45.8%、同比+-38.5%；土地溢价率 5.4%，环比+2.2pct，同比+3.4pct。
重点数据与政策：全国层面：央行、金融监管总局调整优化住房信贷政策，首套房商业性个人住房贷款首付比例不低于 20%、二套房首付比例不低于 30%，住房利率下限调整为不低于 5 年期 LPR 加 20 个基点；发布降低存量首套住房善业贷款利率政策，LPR 的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业贷款利率政策下限。证监会支持深入实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，综合运用股票、债券等多种工具，应对民营房地产企业风险。地方层面：各地积极响应认房不认贷政策，北京、上海、广州、深圳、厦门、中山、东莞、武汉、佛山、苏州、长沙、成都、重庆等城市发布相关通知。江苏支持因城施策适时调整限制性房地产政策措施，福州出台调整优化房地产政策，放宽限购。
周观点：8 月第 5 周新房成交数据环比上升 16.0%，同比降幅较之前有所缩窄。二手房销售环比下降，同比上升。本周央行、金融监管总局调整优化住房信贷政策，发布降低存量首套住房善业贷款利率政策。包含北上广深在内的多个城市积极响应落实“认房不认贷”政策。东吴证券预计“金九银十”新房销售将迎来显著的环比复苏。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击，建议关注物业行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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