达力土地证终于拿到手了！

今日公布：达力集团终于拿到梦寐以求的东角头土地证，持有土地的公司名曰“深圳达力房地产有限公司”，持有的土地编号 K709-0003，位于蛇口新街以南，望海路以北，后海滨路以西，蛇口山公园以东，占地面积约 65000 平方米，可开发建筑面积 179000m²，其中住宅 143000m²，商业面积 29000 m²，无需支付地价（原有土地等价交换）。土地从何时计算 70 年？公告并没有披露，是成本原价置换，还是评估价置换，也没有披露。

股价没有波动，而土地证已经到手！这是官方公布的大喜事。

有关大有争议的增值税，并没有表述，所以，公告还是有些吞吞吐吐，相信不断会有人追问，事情慢慢会水落石出。

因为原有土地被分成深圳航运和深圳达力分别持有，他们之前的股份关系是 51:49，所以，有关达力土地的价值，也约等于深圳航运的土地价值，就是目前中信华南城开正在紧锣密鼓开发的土地。所以，随着中信土地的开发新闻，达力土地的价值也会水落石出，比如中信地块的建造成本是预估 39 亿多，其实这些都是很好的参考目标。😁😁😁

有关土地增值税的说法，也会有进一步的专家解读（中信地块也同样适用）

土增税是后收费，只要项目没有完成，可以先预交不结算，而项目最后结算，可以长达十年。

根据 04 地块的设计方案，70% 是建面 125 平方米的普通房（深圳最新规定：哪怕售价再高，只要不超过 144 平方米，就是普通房而非豪宅），30% 的方式是大户型豪宅，可以先持有，等待深圳市政府放开限价，卖 30 万每平方米没问题。所以，土增税就可以无限推迟。

按照最坏的成本原价置换，土地也从 2003 年交清地价算起，还有 50 年，成本 1 亿元。

根据资深地产行业专业人士的简化计算，这种熟地的开发时间大约两年可售，销售总收入约 220 亿，净利润率 30%，也就是两年可达成 66 亿人民币的利润（参照了三个不同途径的经验说法而修正不懂就问么！）。

这个都是最极端打算，两年后的现金收入。而达力目前市值是 20 亿港元。因为达力也许不会自己开发，因为两个开发商做的东西总会有差异，而这个项目其实要与歌剧院保持一致。

计算器其实已经冒烟。

至于分红问题，管理层守口如瓶，没法推算。但是你一定要认为坚决不分，也请你拿出证据来。

博弈无处不在，先写在这里了。口说无凭，记录自己的研判。

本人概不对于依据本人此文的分析买卖的人士负任何责任。赢了可以请我吃饭，输了要说没关系，不关你的事。

$达力集团(00029)$ #今日话题#