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地产股的负债可怕吗？

林园在雪球嘉年华上讲，地产公司要不断投入买地，甚至借钱负债。将地产公司的负债说成多可怕似的。

其实地产公司的负债，一般会表现在资产端的土地储备。真要说负债可怕，只有一种情况，那就是拿的地不容易变现，容易变成呆死库存地。

1）不是所有的地产公司负债所对应的土地储备，都是容易变现的；即使同一家地产公司，拿的地都是容易变现的。具体要看每家公司的战略定位、操盘能力等等。

2）地产公司的生意模式，说白了就是借钱买地，然后开发卖房子，本质上可以看成是批发商。但即使是批发商，不是所有地产公司的借钱成本是一样的，有个别公司的借钱成本高于10%，也有接近于10%的，也有优秀的公司低成本借钱，利率不到5%。国家开始采用三道红线后，不是所有地产公司可以借到钱的，除非是通过私募借高利贷，那才是林园说的要命的负债。

综上所述，以后地产公司投资必须要符合下面两条：1）低借钱成本；2）牛逼的操盘能力，拿的地能够快速变现。