我觉得当前万科明显比保利低估
首先看上面一个地产公司的的利润增长图,除了2016年利润有所下降以外是不是妥妥的成长股,按照过去的利润来算,估值怎么也值个500-600亿吧。
然而事实是他今年却是股价暴跌,大股东质押的股份被动卖出,公司信誉丧失殆尽,投资者悲痛欲绝。我想熟悉地产股的人很容易发现是哪个股,所以我觉的不能单从利润来判断房地产公司的好坏。
上面是万科A与保利发展的是市值,可以看出保利发展的市值都快创出新高了,而曾经市值几乎是保利两倍的万科却大幅下降,如今都已经快和保利差不多了。
而通常来说相同行业公司的基本面应该不会在一年内就发生如此大的变化,万科就真就不如保利么?
从净利润来看,保利过去就19年增速比万科大,其余几年都是不如万科的。
可以看出过去几年,万科和保利的少数股东占比差不多都是1/3左右,在21年国家限制房地行业情况下,两者都提高了少数股东的权益占比。
从利润来看万科过去的股东资产收益率都要略优于保利,虽然万科前三季度业绩有所下降,但3季度的归母净利润依然大于保利。
从负债率角度来看,虽然万科的资产负债率略高于保利,然而万科的有息负债率要低于保利10个点,而且保利有额外的200亿的永续债,因此,万科负债结构比保利更优秀,负债也稳健。
看看万科保利过去的销售情况,就2018-2019年保利的销售增速比万科高,2021年为什么万科销售不如保利呢?
看看万科、保利过去的销售单价,万科的销售单价是很平稳的,在21年下半年销售价格都稳中有升的。再看看保利的销售单价,在7-8月份房子销售不景气的情况,明显采用了降价的策略。
看看两者的土地储备情况,万科2020在建加规划建的总面积约为1.6亿平米,有0.5亿平是已经销售出去的,未来建设的差不多1.1亿,万科每年销售面积额约为0.4-0.5亿,差不多够2年的使用。
保利2020年在建加待开发是2.3亿平,2020的合同负债是3650亿,按每平米1.5万算,已销售掉的面积是0.24亿平,因此待建的面积约为2亿平。
可以看出来万科的土地储备面积比较少,因此在2017年及2021年上半年的销售大热中,不得不高价拿地。
然而我们知道当前房地产形式不好的情况下,资产负债表上的土地存货是流动性很差的资产,像恒大、融创都是因为账面资金变成了土地,导致支付不了债券。个人觉得万科减少拿地的策略并没有问题。
另外从过去万科、保利的土地成本及销售价格来看,万科销售价与土地成本之差并不比保利低,而且从过去万科和保利的费用率来看,万科普遍要比保利低1个多百分点。我们知道当年的业绩都是对过去销售的结算,万科过去的经营不比保利差,否则股价应该在2020年前就该体现了,既然保利21的利润没什么下降,那万科业绩大幅下降就不符合常理。
这里还要补充一下,过去年份万科的减值也是比保利更多,万科过去对资产也是相对保守了,万科业绩今年要是大幅计提减值导致大幅下降,我想具有更多土储同行资产也是存在问题的。
再看看2020年年报中两家除了房地产业务以外的其他资产,明显万科的优质资产多于保利。
因此,我觉得万科当前的市值2175亿,保利2037亿,万科只比保利多了不到150亿。万科今年销售即便下滑也比保利高15%。而且我觉得就万科的就商业业务来看,商业业务都和新城控股差不多了,新城当前都值700亿,万科就因为股民多就要低估么?
相比保利的估值,我觉得万科明显要低估了,当前房企纷纷暴雷的情况下,我觉得万科保守的策略并没有错,作为价值投资者应该用更长远的远光看待一个公司,选择公司也要结合市值来判断。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$ #房地产#
您分析的有道理,从销售、利润规模、业务多元化进展、财务的稳健性、存货的分布来看万科优于保利,但从融资方面,特别是融资的成本保利相比万科有一定优势,而且在目前的情势下,作为央企的保利在资金面上让人更看好,表现在近期的拿地和销售,毛利率方面看保利都要优于行业平均水平,保利在行业中的地位和市场占有率也有逆势而上的势头,所以近期PE一直在升,也表达了市场对他的看法。市直=净利润*PE,根据这个公式提供的思路,公司的股价不仅仅是由利润规模决定的,还包括投资者的情绪、看法因素。所以,我觉得目前国有地产企业,如保利,招商蛇口的股价表现相对较好,有很大程度上是由于在后地产时代,其盈利能力,融资能力,拿地能力(逆势拿地保证地方政府土地出让金收入)提升,成长能力让人更看好。这是我的看法,谢谢🙏
文章写的不错,但忘记了两家公司不一样的背景。地产股已经涨了一波了,但万科却没动,甚至还跌了。看看其他的几家央企,已经涨一波,这原因是啥?无非是在地产频繁暴雷的当下,资金感觉第一位,而央企更让主力资金感到安全,万科没有央企背景,这应该是一大原因,和业绩的关系不大。拙见!可以看看其他几个央企年前到现在股价的走势来印证我的观点。
不过,我看好万科,因为我是地产人!我也持有万科,只是我买的低!不在平均持仓成本之列!
为什么要买万科,比稳比得过保利?想要综合体,旅游去买新城,华侨。想博小市值高弹性,那也有华发等可以选。就算不说保利不比万科有明显的稳定优势,至少保利的管理层没做太恶心小股东的事。
我觉得我万科优于保利,但股价就是不涨,我也是看傻了。
我很不懂券商的逻辑,可能是看成长性吧!但不管怎么分析,目前万科的确不行,就走势来看,估计还要半年
我严重同意
分析的非常好,我个人猜测,年报可能减值特别多,机构都怕这个所以走了。万科北方区域有几个深坑盘,减值我觉得得至少计提50亿再说。
另外未来万科经营性现金流应该很不错,万物云,物流,商业,冠寓,还有北方的坑盘,都是。
希望这次能计提,不计提我会很失望。。。另外万科一大堆商业每年减值,今年只要全部去化了,今年我估计利润回升问题不大。
坐等年报吧!
2017年 白马股 行情 很多股民和专家说 这是价值回顾 低估值带动的财富 其实这句话 没说到点子上 2017年白马牛是 归功到底还是 白酒 银行 地产 保险 等传统行业进入景气度周期 和业绩加速释放器 造成的 和估值低没多大关系 成长还是成长 现在很多 白马股比17年估值还低 怎么不发动大行情? 因为缺少 景气度上行周期到来
市场似乎更看好 央企背景的保利啊
确实现阶段万科更有投资价值
没事,低估你就多买点。
跌价我收集的数据万科要叠加销售金额增速变慢 地价昂贵 双重压力 2021年业绩-25% - -35%