华侨城:看好反转,慎重投注

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$华侨城A(SZ000069)$

很久没有写华侨城了,今天再跟球友们聊聊华侨城这只股。

疫情这三年,相对之前的突飞猛进,华侨城的状况是急转直下,一直风雨飘摇。

同样的疫情,同处文旅行业的宋城演艺股价一直相对坚挺(我曾经无数次想下手投注宋城,但总是因为太不便宜而放弃),甚至文旅行业的小弟弟中青旅表现也没有华侨城拉胯。如果跳出文旅的老本行,从地产行业关照,看看与其商业模式高度类似的地产消费股——新城控股,遭受了创始人入狱、旗下产业一度全线收缩、核心团队的动荡等多重冲击,但其整体经营状况依旧降维打击小侨,2019年新城控股归母利润126.54亿元,华侨城归母利润123.4亿,两者不相伯仲。但2022年新城控股归母利润13.94亿元,而华侨城归母利润负109.05亿元,天渊之别。

华侨城到底做错了什么?

1、这3年,华侨城的“沉沦”是内生性的

3年疫情肆虐,华侨城旗下两大产业方向地产、文旅是受创最为严重的行业。但作为一个在其旗下企业供职将近10年的从业者,我认为疫情的不利影响只是癣疥之疾,就像一场不期而至的流感,它在短期内影响了华侨城的健康,只能让小乔短暂的头晕脑胀,根本无法让它长期病卧在床。

真正让小乔倒下的是人心。

3年来,华侨城的高层是动荡不安的,先是2021年7月刘凤喜刘总接替姚军姚总任华侨城集团有限公司党委副书记、董事、总经理。其后2022年4月张振高张总接替段先念段总掌舵华侨城。公告中段和姚是年龄到点荣休。

但是认真分析下,姚军总供职华侨城多年,跟随任克雷任总见证了华侨城从锦绣中华——世界之窗——欢乐谷——欢乐海岸的每一步,是华侨城文旅+地产的奠基者。而接任者刘总多年来深耕康佳,在侨城的产业光谱里相对边缘化,对小侨赖以安身立命的文旅+地产模式而言,是个“外人”。至于段总,一手将曲江文旅从无到有,做到风生水起,全国知名,到华侨城后也是高举文旅+地产的旗帜,高举高打,战功卓著。对于段总接班人,众说纷纭,很多人以为出于保持侨城产业稳定性和发展连续性的考虑,从侨城嫡系中择优任用是最妥当的方法。然而这一期盼在刘凤喜刘总上位后,概率已经很小。于是又有好事者揣测,是否会从同出侨办系统的同门兄弟中国旅游集团空降,这样一来,侨城内部接受度较高,便于最短时间接手侨城业务,未来中央及国资委如有做大做强的战略考虑,无论并或转,可相对容易实施。但最终张振高张总以保利地产总经理的身份接任,其间意味深长,坊间疑问颇多:

疑问一:62年的张总接任58年的段总,这是一种过渡还是长期安排?

疑问二:地产是张总的菜,空降到并非以地产开发见长的华侨城,在中国地产开发热潮退却的大背景下,结合之前数年侨城大局扩张,负债连年暴增的现实,最高层是未雨绸缪,让张这位行家踩刹车,降风险来了吗?

疑问三:张总的到任,是否还有一层更深含义,对之前发展模式的反思与否定?结合一直以来央企产业整合的大政策,华侨城或旗下主力产业被合并的可能性有多大?

……

不管承不承认,2位最高领导的更替,必然对华侨城自创立以来就坚守的商业模式,对一直与这一商业模式共同成长的各层级侨城人产生了巨大的冲击。

侨城的管理层,可一直就不是什么省油的灯。再叠加这看似“黑天鹅”的人事纠葛,导致华侨城人心乱了,队伍不好带了 ——这是侨城3年来经营“每况愈下”的根本原因。

2、情况正在转变

的确,疫情下的华侨城,可谓矛盾重重,举步维艰。但进入2023年,当最高层的换届已经尘埃落定,后疫情时代轰然而来,情况正在发生转变——

当2022年年报109.05亿的“巨亏”成为现实后,小侨终于可以浴火重生,轻装前进了;

当疫后人潮汹涌而来,世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等业绩急速回暖,五一、暑假迭创历史新高,当下半年旅游高峰期到来,23年侨城文旅的盘子已经稳如泰山;

在24日政治局发出经济振兴号召之时,一直在低估的地产“轻舟已过万重山”,或许无法回到15、16年之前的黄金时代,但可以确定地说,地产已经翻越了最艰难的“沼泽”,面前一片坦途。对于侨城而言,就要看以张总为首的新管理层如何长袖善舞,将负债高企的地产板块盘活,成为侨城真正的利润增长点……

对于企业尤其是央企而言,依照惯例,这么伤筋动骨的洗牌之后,必然会迎来一波业绩的爆发。而今“天时、地利、人和”万事俱备,只欠东风了,这东风,可能就是中报相对亮眼的业绩数据;可能是侨城下一个发展阶段的产业构想,值得我们拭目以待。

3、侨城的价值何许

在A股,抛开价值说股票都是隔山打牛。那么侨城的价值在哪里?它到底值多少钱?

在之前的文章里,我曾经给疫情背景下的侨城估算了一个极致悲观的价值,300-350亿元,7月28日1点07分,小侨的实时股价为392.05亿元,如果没有超乎想象的“黑天鹅”事件,我认为之前给出的极限估值未来很长一段时间大概率是看不到了。

今年上半年,文旅产业回暖之势非常明显,华侨城旗下各主题乐园、酒店同比接待游客急速飙升,甚至屡创历史新高,下半年增长势头会更明显,不过考虑疫情游客消费降级的可能性,侨城文旅板块我认为至少可做到19年80%-90%的水准。

至于地产板块就比较复杂,虽然24日政治局政策出台,对地产有巨大利好,但侨城地产板块从来不是行业的佼佼者,是属于“慢工出细活”的代表,在当下的市场环境下,卖项目、卖土地可能是比较现实的选择,经营收入大幅下降是大概率事件,将很难从这一轮政策救市,城市旧房改造等利好中获得超额利润,还是需要“扎硬寨、打呆仗”,老老实实将过往的土地经营好,做出好产品,在19年基础上腰斩都不会是多么意外的消息。

由于华侨城令人诟病的简洁版年报多年来从未改变,我们无法将文旅与地产收入进行精准估算和界定,再加上今年经济形势变幻莫测,在此基础上简单地拍脑袋算估值实在是误导观众,我只想划出我心目中期待的华侨城估值范围:450亿至480亿之间,折合股价5.5至6元之间,相对现价有13%至21%的上行空间。

以上均为个人估算,仅供参考。

全部讨论

2023-07-28 22:17

华侨城难逃拆分的结局。

2023-08-27 14:27

更大的可能是剥离地产开发,转向物业和旅游

2023-07-28 21:50

不懂就不要瞎咧咧,小乔最少值20

2023-07-28 18:50

@东方基金王然 大众入股小鹏
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为什么巴菲特要拼命卖比亚迪

2023-07-28 18:49

@东方基金李瑞 大众入股小鹏
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@东方基金蒋茜 大众入股小鹏
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2023-07-28 18:48

@富国基金马兰 大众入股小鹏
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2023-07-28 16:53

股价低迷时,公众场合宣扬某某股票只值破产价再说其大发善心多称了三二斗,会误导广大善良不懂投资的散户,行为不合适。

2023-07-28 16:25

中报不可能亮眼,之前好像预报过亏损

2023-07-28 16:02

吸乔一定会起飞,心态要好,内心等待