很久没有写华侨城了，今天再跟球友们聊聊华侨城这只股。
疫情这三年，相对之前的突飞猛进，华侨城的状况是急转直下，一直风雨飘摇。
同样的疫情，同处文旅行业的宋城演艺股价一直相对坚挺（我曾经无数次想下手投注宋城，但总是因为太不便宜而放弃），甚至文旅行业的小弟弟中青旅表现也没有华侨城拉胯。如果跳出文旅的老本行，从地产行业关照，看看与其商业模式高度类似的地产消费股——新城控股，遭受了创始人入狱、旗下产业一度全线收缩、核心团队的动荡等多重冲击，但其整体经营状况依旧降维打击小侨，2019年新城控股归母利润126.54亿元，华侨城归母利润123.4亿，两者不相伯仲。但2022年新城控股归母利润13.94亿元，而华侨城归母利润负109.05亿元，天渊之别。
华侨城到底做错了什么？
1、这3年，华侨城的“沉沦”是内生性的
3年疫情肆虐，华侨城旗下两大产业方向地产、文旅是受创最为严重的行业。但作为一个在其旗下企业供职将近10年的从业者，我认为疫情的不利影响只是癣疥之疾，就像一场不期而至的流感，它在短期内影响了华侨城的健康，只能让小乔短暂的头晕脑胀，根本无法让它长期病卧在床。
真正让小乔倒下的是人心。
3年来，华侨城的高层是动荡不安的，先是2021年7月刘凤喜刘总接替姚军姚总任华侨城集团有限公司党委副书记、董事、总经理。其后2022年4月张振高张总接替段先念段总掌舵华侨城。公告中段和姚是年龄到点荣休。
但是认真分析下，姚军总供职华侨城多年，跟随任克雷任总见证了华侨城从锦绣中华——世界之窗——欢乐谷——欢乐海岸的每一步，是华侨城文旅+地产的奠基者。而接任者刘总多年来深耕康佳，在侨城的产业光谱里相对边缘化，对小侨赖以安身立命的文旅+地产模式而言，是个“外人”。至于段总，一手将曲江文旅从无到有，做到风生水起，全国知名，到华侨城后也是高举文旅+地产的旗帜，高举高打，战功卓著。对于段总接班人，众说纷纭，很多人以为出于保持侨城产业稳定性和发展连续性的考虑，从侨城嫡系中择优任用是最妥当的方法。然而这一期盼在刘凤喜刘总上位后，概率已经很小。于是又有好事者揣测，是否会从同出侨办系统的同门兄弟中国旅游集团空降，这样一来，侨城内部接受度较高，便于最短时间接手侨城业务，未来中央及国资委如有做大做强的战略考虑，无论并或转，可相对容易实施。但最终张振高张总以保利地产总经理的身份接任，其间意味深长，坊间疑问颇多：
疑问一：62年的张总接任58年的段总，这是一种过渡还是长期安排？
疑问二：地产是张总的菜，空降到并非以地产开发见长的华侨城，在中国地产开发热潮退却的大背景下，结合之前数年侨城大局扩张，负债连年暴增的现实，最高层是未雨绸缪，让张这位行家踩刹车，降风险来了吗？
疑问三：张总的到任，是否还有一层更深含义，对之前发展模式的反思与否定？结合一直以来央企产业整合的大政策，华侨城或旗下主力产业被合并的可能性有多大？
……
不管承不承认，2位最高领导的更替，必然对华侨城自创立以来就坚守的商业模式，对一直与这一商业模式共同成长的各层级侨城人产生了巨大的冲击。
侨城的管理层，可一直就不是什么省油的灯。再叠加这看似“黑天鹅”的人事纠葛，导致华侨城人心乱了，队伍不好带了 ——这是侨城3年来经营“每况愈下”的根本原因。
2、情况正在转变
的确，疫情下的华侨城，可谓矛盾重重，举步维艰。但进入2023年，当最高层的换届已经尘埃落定，后疫情时代轰然而来，情况正在发生转变——
当2022年年报109.05亿的“巨亏”成为现实后，小侨终于可以浴火重生，轻装前进了；
当疫后人潮汹涌而来，世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等业绩急速回暖，五一、暑假迭创历史新高，当下半年旅游高峰期到来，23年侨城文旅的盘子已经稳如泰山；
在24日政治局发出经济振兴号召之时，一直在低估的地产“轻舟已过万重山”，或许无法回到15、16年之前的黄金时代，但可以确定地说，地产已经翻越了最艰难的“沼泽”，面前一片坦途。对于侨城而言，就要看以张总为首的新管理层如何长袖善舞，将负债高企的地产板块盘活，成为侨城真正的利润增长点……
对于企业尤其是央企而言，依照惯例，这么伤筋动骨的洗牌之后，必然会迎来一波业绩的爆发。而今“天时、地利、人和”万事俱备，只欠东风了，这东风，可能就是中报相对亮眼的业绩数据；可能是侨城下一个发展阶段的产业构想，值得我们拭目以待。
3、侨城的价值何许
在A股，抛开价值说股票都是隔山打牛。那么侨城的价值在哪里？它到底值多少钱？
在之前的文章里，我曾经给疫情背景下的侨城估算了一个极致悲观的价值，300-350亿元，7月28日1点07分，小侨的实时股价为392.05亿元，如果没有超乎想象的“黑天鹅”事件，我认为之前给出的极限估值未来很长一段时间大概率是看不到了。
今年上半年，文旅产业回暖之势非常明显，华侨城旗下各主题乐园、酒店同比接待游客急速飙升，甚至屡创历史新高，下半年增长势头会更明显，不过考虑疫情游客消费降级的可能性，侨城文旅板块我认为至少可做到19年80%-90%的水准。
至于地产板块就比较复杂，虽然24日政治局政策出台，对地产有巨大利好，但侨城地产板块从来不是行业的佼佼者，是属于“慢工出细活”的代表，在当下的市场环境下，卖项目、卖土地可能是比较现实的选择，经营收入大幅下降是大概率事件，将很难从这一轮政策救市，城市旧房改造等利好中获得超额利润，还是需要“扎硬寨、打呆仗”，老老实实将过往的土地经营好，做出好产品，在19年基础上腰斩都不会是多么意外的消息。
由于华侨城令人诟病的简洁版年报多年来从未改变，我们无法将文旅与地产收入进行精准估算和界定，再加上今年经济形势变幻莫测，在此基础上简单地拍脑袋算估值实在是误导观众，我只想划出我心目中期待的华侨城估值范围：450亿至480亿之间，折合股价5.5至6元之间，相对现价有13%至21%的上行空间。
以上均为个人估算，仅供参考。