利润连续下滑,顺丰房托背后的AB面
顺丰房托是国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金,投资重点为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点为物流地产。
招股书显示,截至2020年12月31日,顺丰房托基金物业可租总面积达30.8万平米,估值约为60.93亿港元,平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港或内地主要的物流枢纽内,毗邻机场、海港、铁路、高速公路等交通要口。
可这样一个初创还处在试水阶段的房托基金,成色究竟如何,能不能在其赛道上大放异彩,很重要的一个关注点在于自身表现如何。
在租户来源上,兴业证券指出,顺丰房托物业组合资产包虽具有新旧物业搭配,出租率高,抗风险力强的特点,但租户高度依赖顺丰关联租户,三大物业94%的租户来自物流行业,其余的租户包括药品、科技及其他行业,顺丰关联租户占比顺丰房托总收益的60%以上。
基于这一基本面,我们能看到顺丰房托在物业资源上确实具有不错的支持,但换个角度来看,这种高度依赖的背后同样潜藏有高风险。对于任何一家企业来讲,高度依赖某一流量渠道或者单一业务都不是一件好事。
业绩层面,招股书显示,2018、2019及2020年其收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元;运营溢利为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元;公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元,顺丰房托利润已连续两年下滑,业绩并不亮眼。
站在整个行业的角度上,信托基金本身赛道确实还不错,电商的崛起带动了物流行业的加速发展,2020年4月,国内基础设施领域公募REITs开始试行,物流地产也得到了市场的广泛关注,万科、招商蛇口等房企纷纷入局,如近期招商蛇口试水首批基础设施公募REITs,甚至京东、苏宁等电商企业也开始涉足,如2020年第四季度京东推出的首支物流地产开发基金“京东产发”。
这意味着,赛道上也存在像万科等房产巨头以及京东、苏宁等电商巨头的身影。在房托基金赛道格局未定的当下,如何脱颖而出并不会是件容易的事。
总的来说,孵化于顺丰的顺丰房托,依托资本良好的大环境,以及赛道的利好或能给顺丰带来一些新的故事,但能否实现对顺丰的反哺还言之过早。 @今日话题
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