柏骏同学2023-11-07 12:13如果确实看好万科的经营性资产还不如直接买万物云算了
柏骏同学2023-11-07 12:05我自己就在房地产公司工作，感觉万科转型很难，原因如下：1、经营性业务杠杆很低，净利润非常低，相比传统开发业务要辛苦的多；2、经营性业务的体量相比开发业务小的不是一星半点，难以支撑企业的转型；3、宏观经济大环境不好，经济当前仍然会增长，但是速度会下来，优质的经营性项目大部分已经有主了，万科要获取新的优质项目非常难，并且这些优质项目的回报率普遍也是往下走的。客观上大大增加了转型的难度；4、万科一直标榜的所谓行业最优秀的管理层，很多业内人士是嗤之以鼻的，高杠杆企业资产负债表下到底有多少雷很难说的清楚。
都江堰都教授2023-11-07 11:47行业规模会萎缩，但供给侧也出清了，我倒是不那么悲观
都江堰都教授2023-11-07 11:42万科成本计价，发REITs后，按公允价值就有利润了：
比如印力地产，万科大概用80多亿，占印力60%股份。杭州印象城的REITs，估值就40亿。印力有30多个印象城，尽管不如杭州印象城，大差不差也还可以吧？还有几十个印象汇，万科这笔投资怎么也翻2倍吧？没有详细收集数据，只是纸上谈兵啊
都江堰都教授2023-11-07 11:34我不太了解行业情况，很多都是纸上谈兵哈。
1、万纬物流、泊寓、万物云应该没什么问题，都是行业头牌，算是优质资产
2、商业地产，虽然不是第一梯队，但也发展的也不错，只要持续优化，也有价值
3、中国人均GDP才一万美元，感觉太低了，怎么也要翻倍吧？所以还有很长的路要走
时代的尘埃2023-11-07 11:32这个行业肯定不会消失，但规模肯定下降很多很多，老城市住几十年甚至上百年的居民多的是，万科财务谈不上安全，目前只有1千几百亿现金，房价下跌，减值，还必须继续盖楼，否则地就会被收，还有必须盖楼保交楼，只要房价下跌，这些经营行为都会蚕食其现金，现在欠供应商的钱远远大于这一千几百亿，还有那么多有息负债，哎，我在房地产公司上也亏了很多钱，这几年也亏几百万吃肉的时候没敢上，赶上挨打了。
柏骏同学2023-11-07 11:28太难了，经营性业务关键就是手里有大量的优质经营性资产，在目前城市化速度减缓的情况下未来不会有太多新增的优质经营性物业，而现有的都已经有主了，不看好万科的转型。
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