jiancai 的讨论

成都南，房价大幅高于成都其它片区，而且卖的也最好，麓湖单楼盘年销售百亿以上，资金的选择，就是正确本身，不用讨论对错，将来有没有可能变化，当然有可能，但当下，它就是正确的，要理解这个事情的背景，而不是质疑这个正确的事实，否则预测也就是拍脑门。

我只能试图解释一下港务区这个样本。
1：因为全运会，所以港务区这个板块的基建，是速度最快的，完全实景。
2;西安东边，开发早，整个品质比较差，实际浐灞的生态一直不错，但开发商层级低，没有形成改善氛围。
3：港务区选择了，央企成片开发的模式，华润，绿城，中粮，公建先期就弄的快，住宅的外立面也进行了管理，所以整个城市界面就跳出了传统城区那种破烂的情况。
4：因为灞河，港务区和老城区切开了，独立成片，老城区的房价就不再束缚这个板块。
5：名校+
在东向上，二环附近传统所谓的好地段，老破小只能卖8000，港务区这个偏僻的新地段，却能卖2万+，开发商卖1.7万附近就能摇号日光，这就是资金的选择。
招商做的高端改善招商序，在老板块，也能卖3-4万，卖的也可以，这就是多年缺乏改善产品，多年的购买力积累之后，产生了这些购买行为。
这些行为是历史的一个延续，后边怎么延续，就得研究当下的供需矛盾，住宅是个财富演变的资产，西安这几年是人口引入大年，新来的资金，对老地段没那么大偏好，他们喜欢好的城市界面，大城市的感觉。

西安港务区现在热门楼盘是摇号的，这没必要质疑，西安老城区，存量房品质特别差，城市界面也特别差，基础交通等配套也特别差，港务区是难得PPT已经落地的板块，实景呈现，卖的好，没啥奇怪，也有凉凉的板块，比如X东X西，X港新城，高价拿地的开发商，都亏尿血了。

西安最大的债务板块是西咸，具体多少，自己打开它报表看吧，绝对超出想象。

高新一直是西安房价最稳的区域，软新也算外溢板块吧，高新是产业+教育驱动的，有好企业好学校，就不会太差，但我觉得，要降低昆明湖那一侧的预期了，因为他们没钱了，对这种新城区，还是要有谨慎的态度。

给他人打码吧
隐私

站在现在看，廊坊固安就是彻底的泡沫，非常彻底，在这些地方买单的人，后果惨痛。

以前我在地产的时候，市场不好需要演员，就假扮过几次客户。至少可以注一半水进去。这个厅特别小，还坐不满看来市场是真的不好。

城市更新是很慢的，老城区的存量，很难快速的满足大量改善居住需求，这是新区成片开发的商业基础，但新区成片开发，就需要海量的先期投入，巨量的前置债务和后期终端流速的不确定性。

麓湖是因为土地极其便宜，所以能这么做，全国少见这种项目，可能也就雅居乐的清水湾可比。