我只能试图解释一下港务区这个样本。
1：因为全运会，所以港务区这个板块的基建，是速度最快的，完全实景。
2;西安东边，开发早，整个品质比较差，实际浐灞的生态一直不错，但开发商层级低，没有形成改善氛围。
3：港务区选择了，央企成片开发的模式，华润，绿城，中粮，公建先期就弄的快，住宅的外立面也进行了管理，所以整个城市界面就跳出了传统城区那种破烂的情况。
4：因为灞河，港务区和老城区切开了，独立成片，老城区的房价就不再束缚这个板块。
5：名校+
在东向上，二环附近传统所谓的好地段，老破小只能卖8000，港务区这个偏僻的新地段，却能卖2万+，开发商卖1.7万附近就能摇号日光，这就是资金的选择。
招商做的高端改善招商序，在老板块，也能卖3-4万，卖的也可以，这就是多年缺乏改善产品，多年的购买力积累之后，产生了这些购买行为。
这些行为是历史的一个延续，后边怎么延续，就得研究当下的供需矛盾，住宅是个财富演变的资产，西安这几年是人口引入大年，新来的资金，对老地段没那么大偏好，他们喜欢好的城市界面，大城市的感觉。