1.除了应收和商誉外，物业公司主营业务和地产下行周期强相关。
物业和城燃公司逻辑大体是一样的：
和房地产有关的(高毛利率)+非周期(低毛利率)
物业：城燃高毛利是接驳业务，这块营收降了，毛利率没降；物业高毛利是增值服务，营收和毛利双降。
值得注意的是，实际情况和公司划分的非周期版图不同，图1表示：“业主增值服务”同样具有周期性，这块公司把它放到了“非周期板块”。
对于非周期业务来说，城燃有顺价机制，在接下来几年的小周期盈利会略微增长，；物业的售价刚性(合同已签)，成本会略增。吃个新签约增速。两类公司都靠新增业务提高利润，且增长率都在8%左右。
所以除了营收减值和商誉暴雷之外，对于物业企业两块“高毛利增值服务”伴随着地产周期下行是不可避免的。
2.祛魅之后，非周期业务表现如何？
城燃：接驳业务(地产相关的高毛利业务)营收下降，利润率不变，通过燃气销量增长和拓展综合能源服务去弥补。地产下行前接驳占毛利比40%+。股价经过两年的下修，于今年见到底部，原因是接驳业务占主营逐渐降低，燃气销售(稳态业务)的价格出现拐点。
物业：增值服务(地产相关的高毛利业务)营收下降、利润率下降。现在要考虑一个问题，通过什么去弥补这部分盈利、何时能出清周期业务。
由于公司给的口径不同，21年22年给的毛利，23年上半年给的净利，因此这里计算利润占比。21/22/22H1，增值服务利润占总利润比分别为50%、36%、34%。同时，物业服务和城市服务两块由于成本的上行净利润出现1%的下滑，但是净利润下滑可通过营收增长弥补。【因此暂时假设非周期板块可以使用线性外推】
23年中报分板块加总9.52亿，其中非周期6.2亿。实际净利润8.39亿，中间差值是由于股权结构的归母项，归母系数可记为比例不变0.738。
23年年报取中值盈利4.1亿，不考虑减值为11.1亿，不考虑归母为15亿。其中非周期线性外推为12.4亿，则周期业务2.6亿，周期业务占净利润比例进一步下滑，占盈利比例21％。
3.为何年报的利润不及预期——公司的根本是否被伤及
如按上述推测，全年来看非周期业务净利润3.15亿，但是中报已贡献了3.3亿净利润。因此，全年业绩下滑并不仅仅是因为周期性业务+价值。【公司的本源非周期性业务——物业服务、城市服务毛利率下滑的增速影响超过了营收增长的影响，总体上呈现了净利润的衰减】很好理解，合同是刚性的，用工成本在增长，思考一下你所在的小区物业费多久没涨了？
另外一种可能是【年底签约量大，公司开心发了年终奖】
4. 寻求盈利底部
公司估值体系简单可以拆解成非周期/周期/减值三块。
23年H1，物业服务+城市服务净利润为6.2亿。
总之，某家公司底线所在：增值服务业务为0，关联性业务为0，多年期应收和商誉记为0。瘦身成为一家“物业服务和城市服务板块”，寻求底部时仅考虑非周期业务——半年6.2亿，全年12.4亿，归母9.15亿。当下5倍PE。
【如果公司的本源——非周期业务的增速可以弥补掉毛利的下滑，公司是一家极为优秀的公司】除了减值和周期业务，非周期业务毛利下滑也是值得忧虑的点。
5.寻求股价底部——年报中几个观测点
毫无疑问，如果非周期业务没有被影响，从夹头角度来看，公司是一家极具吸引力的公司。
但是，理性人应考虑边际，你永远无法预判市场的疯狂。
由于应收和商誉减值高悬，是压制股价最重要的因素。观察点为经营性现金流的改善✓
其次，非周期业务的下行同样压制股价。
公司的新增量是行业内top2，按理说非周期业务增速应该很快，即使顶着毛利下行也会有所增长。所以对于夹头来说，最接受不了的是公司本源业务——非周期业务毛利的进一步下降，甚至超过营收增加带来的盈利贡献。如果毛利超预期下行，三重利空压制，很难有所表现。
对于公司来说，除了把回款和外拓，降本增效也应被考虑——毕竟增速总有极限。
