在20年的年报解读中对于雅戈尔21年业绩是这样预计的‘21年服装板块利润将在11到12亿，未来三年应该保持1个亿的利润增长；地产板块从预收款来看利润增长会比较迅速，21年净利有望达到20亿；投资板块保持在20亿的水平是正常情况，分红每年都会增长，这样算下来后面利润中枢应该在50亿。’实际结果是服装板块净利9.35亿，地产板块净利22.9亿，投资板块净利18.4亿，21年净利51.2亿，三大板块和预测差距都不大，在老股民眼里雅戈尔业绩几乎是透明的。
虽说总体业绩算的比较精准但在服装板块能差近2个亿应该算重大偏差了，21年服装板块完成营业收入68.2亿元，同比增长7.69%；实现净利润9.35万元，同比下降2.55%。服装板块在营收增加的基础上毛利率也增长了7个点以上，净利的下滑我认为主要是平台建设方面的投入增加，譬如合作运营Helly Hansen、S+G品牌，消费场景延展至航海、滑雪、高尔夫等户外运动领域；收购美国潮牌Undefeated40%股权，成立大中华区合资公司，加速触达年轻消费群体，投资国内领先骑行品牌而意等，包括对夸父科技的增资，加强线上平台，这些都是小李上台后更重视线上的动作。服装板块是公司稳定现金流来源，利润稳定在10亿，经营现金流稳定在接近15亿就好，这部分有什么突破不好预计，基本盘还是比较稳的。
地产板块也逐渐成为了雅戈尔的基本盘，20年上半年释放业绩，下半年继续收着，地产板块业绩怎么算全看公司需要，老股民对老李平滑业绩都有深刻印象。21年地产板块销售89亿，销售面积42万平，结转面积25万平，结转金额65.6亿，实现净利23亿，净利率进一步提升到35%，这样的净利水平着实恐怖，比房企净利王中海还高出10个点，当然雅戈尔地产是小而精，规模持续做大也不现实，期末在建项目13个，在建面积144.37万平方米，土地储备4个，土地面积25.85万平方米，拟开发计容建筑面积66.88万平方米。对比20年在建面积超过200万平，21年的规模有所压缩，20年对21年的收缩有所预计，20年底的土地储备只剩下10.8万平了，公司还是充分利用自己船小还掉头的优势，21年末把土地储备增加到了40万平以上。22年计划新开工项目2个， 新开工面积29.45万平方米；竣工项目6个，竣工面积79.7万平方米；新推、加推宁波江上云境、上海临港星空雅境等项目，新增可售面积32.12万平方米。
雅戈尔地产的结转节奏盯着合同负债就好，这一块18年100亿，19年124亿，20年156亿，21年128亿，维持20亿的利润水平需要公司每年结转60亿左右合同负债，维持合同负债的池子规模需要每年销售25万平，从公司22年的计划来看22年会是继续维持平稳规模的一年，而22年竣工面积增加近80万平，这也是和21年竣工面积近15万平形成鲜明对比的，反应了公司的预判，雅戈尔96年就开始做地产了，也找到了一条适合自己的地产之路，雅戈尔地产的成功不光是做成了净利王而是能在20多年中始终保持自己的节奏，在地产火热的年代也丝毫不眼红，踏踏实实地做自己能力圈之内的事情，这种克制才是雅戈尔最宝贵的企业文化。
21年投资板块实现归属于上市公司股东净利润18.4亿元，同比下降60.43%，主要原因是去年出售大量宁波银行，在20年年报解读中我就提出减持宁波银行比例过大，可能后续有参与定增动作，21年果然是又拿出10亿定增了5000万股。雅戈尔多年投资也到了收获期，盛泰上市，中际联合准备上市，参股企业上美集团已完成港交所IPO申报，又新增投资人造草坪龙头企业青禾户外等优质标的。投资这一块有产业基金稳定收息，有大量宁波银行增加权益收益，每年都有新上市项目，投资板块已经完全做活了，成为了稳定利润基石。
这样总体来看，雅戈尔的三大板块，比较稳定的利润是服装10亿，地产20亿，投资20亿，也就是基本利润是50亿，投资雅戈尔的老股民都知道上一轮雅戈尔的利润上限差不多是30亿，那时是服装5亿，地产没准，投资10亿左右，地产赚钱了投资也好利润就冲上30亿，地产一歇菜整体就熄火，也能差到10亿左右。现在地产和投资都能做成基石板块了，利润稳定了分红也稳了，预计服装方面还会有提升，这次投入期过了每年增长一两亿利润也不是不能想，地产板块23年估计还能上台阶，后面弄好了可以把利润底往上提到25亿，投资方面不好估计，能稳定在20亿就好，后面就变成投资一发力，利润就上六七亿，底部就稳在50亿，分红稳定在0.5元的底部，好年景0.6，0.7元也可以盼望。业绩底和红利底确定了股价也有了稳定的底部，目前7%左右的股息率做基础还要啥自行车，雅戈尔比较适合看作平稳增长的债券，想一下来把大的就不要考虑雅戈尔这样的标的了。