昨天文章小七说到在目前房企净利润率普遍下滑的情况下，能否依靠营收增长来实现以量补价就显得尤为重要，而净利润率越高的公司，就越可能实现，下图我就拿保万金三只地产股举例，看看当这三家房企的净利润率分别下跌1%、2%、3%时，他们各自需要增长多少营收才能维持现在的净利润：
从上图可以看到，由于金地集团原本的净利润率最高，达到了12.4%，所以当它的净利润率下降1%时，营收仅需增长8.8%就能维持住2020年的净利润水平了；而当净利润率下降3%到9.4%时，则营收需要增长32%来维持净利润。
万科9.9%净利润率在这三家房企中最低，所以当万科的净利润率下降1%时，营收就需要增长11.2%；净利润率下降3%时，营收就需要增长43.5%。保利的情况则属于两者之间，就不多说了。
那接下来再来看看这三家房企近三年的销售增速，即未来的营业收入增速预期，从下图可以看到，销售增速最快的还是金地，2019年、2020年同比增速分别达到了29.7%和15.2%，今年前5月更是达到了90%；而万科由于过去几年拿地相对保守，所以销售增速也是最低的，近三年增速分别为3.9%、11.6%和16.1%。
所以今天文章的结论就非常明显了，如果不考虑资产减值等非经常性损益，金地在未来几年最容易实现以量补价，保利次之，万科压力最大。
@今日话题 $保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$ $万科A(SZ000002)$
新城控股 融创中国 华侨城A 绿地控股 碧桂园 中国恒大 招商蛇口 华润置地 #持有万科是一种什么体验#
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金地布局城市能级最高，利润率下滑最严重，补量幅度最大。
你这个思路，自变量是利润率，前提假设是每个地产商利润率下滑百分比一样，来讨论利润不变的情况下，销售增长率对利润率的弹性。但是从具体问题上看，这个前提假设不一定成立。地产商利润率下滑情况还真不一样，这一年多由于大城市去化率高，资金涌入，地价攀升，反而利润率下降明显
你这一看好像很有道理。但是净利润率计算涉及净利润和营收两个因素，而金地相对于保利和万科项目权益比例较低，表外项目投资收益影响较大，即金地投资收益占营收比重比保利万科要大。剔除表外项目影响之后，就并表项目而言，保利净利润率比金地高出1.5%。
这个结论的前提是，净利润下降1个点百分点的概率是一样的。但为什么不反过去思考，万科净利润率最低，三家公司净利润率同样都下降1个百分点，万科下降幅度最大、保利居中、金地最小。那么问题来了，为啥万科的净利润下降幅度要最大才能确保总利润保持不变呢？
直接用净利润除营收，这样算不对，两者的投资收益占比不一样，投资收益这一部分营收里面不会计算的
下行周期，开发越多，资金沉淀越多，毛利润越低，很容易不该拍的地拍了，不该开发的项目开发了，未必是好事。
当然，换位思考，以量补物业是好事，利好物业面积扩张，利好物业重新估值。