房地产，这里主要指住宅地产。另外，本文引用了一些客观数据，同时又做了很多假设来进行演算。
一、房地产的行业的顶部是什么？
1、我们国家现在有多套房？
我试试从几个不同的来源梳理一个大概值。
上表是国家统计局公布的2005至2020年每年住宅销售套数（单位：千万），因2021年数据未公布参考2020年数据按1300万套计算。2005至2021年，我国累计销售住宅1.68亿套。
1998年至2004年，统计局未公布销售数据，但公布了竣工数据，期间累计竣工1780万套。2005年，竣工368万套，销售424万套，销售是竣工的1.15倍，按此比例测算1998年至2004年累计销售2047万套。因此，1998年至2021年，住宅累计销售套数约1.89亿套。
另据媒体报道，房改之前我国已建成住房4200万套，这些房子也按已销售统计，综合可得，我国总计销售房子2.31亿套。
2、我国每年新增住房都去哪了？
2017年以来，我国每年新增住房销售均超过1300万套。这些房子主要被以下渠道消耗：
根据国务院印发的《人口发展规划（2016---2030）》，计划15年内向城市转移人口2亿，相当于每年转移1333万人。假如转移人口全部在城市买房，则将消耗444万套。
累计销售出去的2.31亿套房子按每年2%的折旧计算，则总数为462万套。这462万套房子真的消失了吗？根据前面的统计可知，这2.31亿套房子，绝大部分销售于最近20年，大部分销售于最近10年，房龄较短，甚至相当一部分房子尚未竣工交房。这2%的折旧并非意味着被拆除而退出了市场。在这里，为了给行业更大的发展空间，按50%折旧处理（棚改政策的高点，货币化比例最高曾达50%，也就是说，有50%的人选择不要新房子而拿现金，那些房子消失了），每年折旧从市场消失231万套。
除了折旧之外，2.31亿套住房的业主的居住升级需求，会消耗多少房子呢？居住升级并非轻而易举的小事，每年不会太高。假设每年有十五分之一的人有能力升级房子，则一年需要升级的房子为1540万套。但并非每个人升级房子都买新房，很多人买的还是二手房，所以这里只统计那些升级房子之后，原先的房子继续持有而不投放至市场里面交易的房子，这些房子构成了对新房的消耗。
据统计，2019年，“深圳有164.1万人持有185万套商品房，其中1套房的人数大概是143.5万人，拥有两套房的人数大概是15.3万人，拥有三套房的人数大概是1.6万人，而拥有三套以上的人群大概是3.7万人”。大部分人只有能力持有1套房，换房就得把原房子卖了，多于1套房的业主比例为12.55%，据此测算，1540万套住房升级将导致193万套房从市场消失，需要新房弥补。
综合上面的数据，在“房住不炒”的背景下，每年新增住房868万套可能就够了（444+231+193=868）。
有很多人认为每年1300万套的销售规模是行业的顶部区域，这个结论的可信度比较高。
3、看看美国的新房销售
我没有找到美国的新房销售数据，但找到了美国每年新房开工数据。根据我国的数据，新房开工数据和销售数据一直比较接近，下面以开工套数等同销售套数进行讨论。
2001至2020年，平均每年125万套。我国人口约美国人口的4.5倍，每年销售房子则约11倍。虽然我国和美国的发展阶段不同，两个文化有诸多差异，但仍然可以作为当前房子销售规模已处于顶部区域的证据。
假如参照美国的数据，我们的每年新房563万套可能就差不多了。
现在有三个数字：1300万、868万、563万，哪个数据才是房地产行业成熟期新增住房销售套数呢？相信每个人心中自有判断。
二、行业数据和万科数据对比
开工面积、销售面积不断扩大，但竣工面积却发生发生了明显背离，显然，房地产企业为了保住拍得的土地强行开工、销售，把甲项目预收的建房款项，挪用于乙项目的开工，导致甲项目延迟交房结算。从行业来看，竣工面积的下降从2014年就已经开始了，2016年起更是发生严重背离，在开工、销售面积持续走高的背景下，竣工面积现在还没有回到2014年的水平。
下图现房在销售占比中的快速下降也能够印证这个背离。2005年，现房销售占总销售的比重还能达到43%，到这两年已经降至10%的水平。
看起来房地产行业的危险还远未解除。买的房子竣工时间很可能遥遥无期。
万科虽然在2016年也出现了阶段性的背离，但竣工面积总体保持上升趋势，只是在那几年上升速度稍有落后。这两年，万科的背离缺口已经明显收敛，竣工面积持续上扬，万科的房子交房相对行业来说还是较有保障的。
房地产行业危机仍未结束，万科属于行业里面的优质公司，有极大的可能在这波危机中提升市占率。
三、万科是一家不错的公司
从行业数据和万科的经营数据对比来看，万科是非常不错的公司。在行业的高速发展中，万科领先于行业，而且是以比行业明显更为稳健的方式取得的。这几年停滞不前的市占率很可能迎来新的向上拐点。
2014年，万科决心利用十年时间为房地产衰退期的到来进行其他业务的战略布局。但是，房地产作为规模如此庞大的业务，公司在发挥自身优势的情况下要找到相同体量的业务，相当不易。万科所做的战略布局，相对当下自身的房地产业务来说还非常小，甚至有点微不足道，但在这些业务各自的行业里面，却都是佼佼者。物业管理、物流地产、长租公寓，都是龙头级别的存在，反过来说明万科具有较为优质的企业基因。
房地产行业利益很大，情况十分复杂。万科或许有这样那样的缺点，但是，哪个干出成绩的人没有缺点呢？相对而言，万科是一家优质企业。
四、万科值多少钱？
万科值多少钱，已经有不少券商研报给出分析。这些研报从不同城市的拿地成本、项目开工、房价等因素综合去预测，既有相对估值法，也有绝对估值法，我认为都有道理，值得看看。
今日事实再多，未来仍是含糊。预测未来是什么情况，常常取决于我们相信什么，假设什么，它不过是一个人心声的反映。下面我从分红的角度来看持有万科可能会获得哪些收益。
过去十年，万科分红金额占归母净利润的比例平均为34%（2021年为50%）。下面做如下假设及测算：
假如万科的净利润以2021年为起点每年增长6%，则至10年后的2031年，万科的净利润将略微高于2019年的水平（但仍低于2020年的水平）。届时，你将获得分红总计9.2元。这个时候，由于净利润的提升，万科的每股分红收益率已经超过6%，假如分红和股价的比例不变，万科的股价将涨至30.4元，也就是说，今天投入每股18元，你很有可能在10年后拿到39.6元，年化收益8%。如果你觉得我的假设偏于保守，说明你认为拿到年化8%的确定性很大。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$