陆家嘴系列文章分为三部分，本篇是第一部分：相关介绍
1、陆家嘴简介
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成立于1992年，致力于“上海陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和土地功能的开发。公司所发行的A股与B股分别于1993年6月28日和1994年11月22日在上海交易所上市交易。截止2019年底，公司总股本为40.34亿股，其中A股29.33亿股，B股11.01亿股。
经过20多年的发展，公司完成了从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，在2016年初启动“地产+金融“的双轮驱动战略，于2017年底完成上海陆家嘴金融发展有限公司（陆金发）100%的股权收购，获得3家持牌金融机构，分别为爱建证券（持股51.14%）、陆家嘴信托（持股71.61%）、陆家嘴国泰人寿（持股50%），构建起“地产+金融“的发展格局。
2、公司主要经营模式
公司主要业务分为地产与金融板块。
在地产部分，主要是住宅类房地产的销售、商业地产的租赁及转让；在金融部分，依靠陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持股金融机构，与地产展开协同，实现“地产+金融”双轮驱动。
截止2019年末，目前公司在管物业总建筑面积超过272万平方米。其中长期在营甲级写字楼总建筑面积173万平，大多数位于陆家嘴区域世纪大道、软件园等主要商务区；商业面积45万平，包括在营的陆家嘴96广场和陆家嘴1885，天津L+MALL上海的L+MALL（合计34万平）分别于2018年9月22日、2018年12月12月23日开业；酒店业务688间客房；会展物业38.6万平；住宅租赁9.2万平。历年收入情况：单位 亿
资料来源：公司年报 单位：亿
资料来源公司年报
3、公司股权结构
图片来源：公司年报
4、管理层激励政策
公司年报对于激励机制的描述如下：公司每年度结束后根据高级管理人员岗位职责、年度经营计划完成情况等对管理人员进行考评，并根据股东大会管理层薪酬的授权、按照公司人事薪酬制度、薪酬管理手册及公司年度业绩完成情况确定薪酬奖励情况，根据考评结果确定对高级管理人员的奖励。同时公司历年披露的“超额奖励披露议案“规定将超额奖励的全额通过二级市场增持公司股票。
公司历年管理层获得超额奖励并全额购买增持股票情况如下
资料来源：公司报告
参与超额奖励的团队成员在退出超额奖励对象范围前不在二级市场出售或以其他方式转让增持的股票。
5、重大关联交易
公司的控股股东陆家嘴（集团）在2018年启动了房地产业务板块的统筹，公司作为控股股东商业地产的项目开发建设及运营管理平台，将承担其委托项目的开发、销售、及管理运营等事项，这与母公司及母公司控制下的其他公司产生了关联交易。公司对此描述为：关联交易是控股股东对公司经营与发展的支持，有助于公司进一步提升商业地产专业开发管理、运营管理能力，且关联交易以市场价格为基础，不存在侵害中小股东利益。
另外从公司历年的关联收购与关联业务往来两部分来查看交易的情况及关联交易的占公司整体业务的比重。
5、1重大关联收购
2016年公司从控股股东及其关联手中收购上海陆家嘴金融发展有限公司88.2%股权（2017年进一步收购剩余部分股权，总持股比例达到100%），开始进入“地产+金融”双轮发展的轨道。在收购时估值情况如下：
（使用的方法是基于资产的价格PB，而非赢利情况）
陆金发作为股权投资型公司，主要业务范围为投资控股，通过旗下子公司经营，进一步查看当时陆金发旗下子公司的估值情况为：
爱建证券（持股51.14%）、陆家嘴信托（持股71.61%）、陆家嘴国泰人寿（持股50%）近三年收入情况：单位 亿
爱建证券会对陆家嘴公司产生一定的不良影响。根据中国证券业协会公布的《2018年度证券公司营业业绩排名情况》，2018年度98家证券公司会员中，爱建证券总资产排名第91位，净资产排名第96位，营业收入排名第90位，净利润排名第83位。
爱建证券近年涉及的诉讼情况：2016年爱建证券作为主承销商承销富贵鸟股份有限公司发行的“16富贵01“公司债，2018年发生违约，部分投资人将爱建证券作为第二被申请人提起仲裁。截止2018年底，尚在受理中，累计仲裁金额为4.76亿元。
陆家嘴信托近年并无涉及重大诉讼，但存在一起与母公司关于一桩“赎回信托计划”的争议，时间为2016年8月。陆家嘴公司的母公司陆家嘴集团已承诺，因赎回事宜对上市公司造成损失的，本公司将及时赔偿上市公司由此遭受的损失。
陆家嘴国泰人寿持股比例为50%，公司将其划归到联营与合营公司中，并不对国泰人寿构成控制。
5、2关联交易往来科目
上市公司作为母公司（上海陆家嘴（集团）有限公司）的地产经营主体从事房地产的开发与租赁等业务，与房地产主业相配套的某些职能公司是母公司旗下，这些配套只能包括市政园林绿化、停车场管理等情况。下列为2018年关联交易产生的项目及所占上市公司本科目的比例。
6、持有物业情况
6、1在营物业情况
截止2018年底，陆家嘴在营物业总权益面积239.15万平方米，其中甲级写字楼权益面积132.25万平方米、高品质研发楼权益面积31.47万平方米、商场权益面积41.37万、酒店权益面积14.72万平方米、租赁公寓权益面积19.34万平方米。
6、2在建物业情况
截止2018年底，陆家嘴公司在建物业总权益面积42.38万平方米，其中，主要在建办公项目权益面积26.54万平方米，主要在建商业项目10.39万平方米，主要在建酒店权益面积5.45万平方米。
注：前滩中东方逸品与苏州15号地块截止2018年底去化率已经达到约62%。
6、3土地储备情况
$陆家嘴(SH600663)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$
注：投资有风险，本文提到的标的仅供逻辑示意，不作为推荐及持仓暗示