$世联行(SZ002285)$ 【独家纪要】世联行：重新建立人与资产的链接
原创 2015-12-14 竺劲 地产加把劲

核心观点
1、 世联行试图建立人与资产之间的链接，公司各个业务不仅要带来收入和利润，还要创造场景，扩充人与资产链接的规模，从而让更多的人享受地产服务。目前公司业务主要分为四大块：1）泛交易，主要涉及到交易相关的业务。这块业务有三项职责，分别是为公司带来收入和利润、扩大人和资产的连接、创设金融所需的场景。2）大资管。主要包括世联管理的物业、园区、小样社区、长短租公寓中的一些资产管理机会。3）类金融，利用大资管和泛交易中提供的交易机会迅速推出金融产品、扩大规模。4）互联网+，包括电商业务、房联宝、资产宝等。
2、 世联金融的第一大类首先是场景金融，场景的介入主要从三方面进行：1）针对一手楼交易介入，相关产品是云贷。目前这块业务主要在公司自己的案场进行，未来会向非公司代理的案场拓展。2）针对存量房的金融，目前相关的产品主要是家贷。3）关于二手房交易的金融。公司除了三个产品外还有一些小产品，比如一手楼底下还有装修贷，今年装修贷有接近1个亿的放款额。世联金融的第二大类是补充性金融，即类金融，主要介入的银行不做的领域。

参会高管
世联行 集团副总经理、董事会秘书 袁鸿昌
世联金融 董事总经理 牛勇

以下为交流全文
世联行董事会秘书袁总：
首先介绍一下世联行的发展：
世联93年成立，现在已经进入了第三个十年。第一个十年打下专业基础，第二个十年是实现全国化，目前全国有58个分公司，除了6个省会（主要在西北）没去外，其他省会都有布局。第三个十年主要是实现0到1的突破。

世联行试图建立人与资产之间的链接，公司各个业务不仅要带来收入和利润，还要创造场景，扩充人与资产链接的规模，从而让更多的人享受地产服务。世联从去年下半年开始进入了很多新领域，比如创业社区小样。

公司业务目前分为四大块：
1、 泛交易：主要涉及到交易相关的业务。世联一手楼交易12月9日第一次突破4000亿，一手楼交易竞争大幕已落，这一行如果没有一定的规模、管理和叠加业务，很难继续往下走。这一块业务主要包括三大职责：1）一是为公司带来一定的收入和利润；2）扩大规模，从而扩大人和资产的连接；3）创设场景，金融需要有场景才能够更好得展开。此外，泛交易还涉及到了海外业务，公司目前在加拿大、美国、澳大利亚、英国、新西兰、香港等地都有售楼（主要是帮助中国人在海外置业），目前每个月交易额5000万。

2、 大资管：1）世联共管理近100栋写字楼，包括很多园区（包括小米、百度、联想的总部），斯诺登事件出来后这些企业不方便把资产交给五大行等外资管理，所以给了国内企业很多机会。2）公司今年跟清华合作了创业社区小样社区，已经进入了5个城市，明年打算进入更多城市。创业社区中也有很多场景，首先，创业企业最大的问题是现金流，公司能够通过经营这些物业真正了解这些企业的经营情况，从而为部分优质企业提供借贷，这也是公司相较于银行的优势（因为银行对企业的了解难以像物业一样深入）。此外，园区中的员工也能给公司带来一些金融交易的机会；3）红璞公寓（长短租公寓），公司聚焦于旅游地区的一些空置房产，利用网络将其旺季租出、淡季租入。此外，部分城市开发商空置的物业也可以将其改造成公寓。同时，公司还收购了晟曜行，目前管理了1700套房产。公司可以在这些物业中植入资产管理和金融。 目前美国上市公司中市值最大的都是资产管理公司，比如西蒙，目前市值有4000多亿人民币。该公司本身是一个GP，看中好的物业后，公司投一些劣后，再找一些LP投入。这样的好处是公司不仅可以赚服务费，还可以赚物业增值费用。

3、 类金融：金融做的事情主要是开发产品、控制风险，再利用大资管和泛交易中提供的交易机会迅速推出产品、扩大规模。

4、 互联网+：1）电商业务。截至3季度已经到了4.3个亿，去年同期不到2000万。全年预计有接近7个亿。2）房联宝。世联联合中介有一个好处，因为世联本身不是中介，其他中介在合作中不用担心世联会将其收购。3）资产宝。房地产和租赁是低频交易，但是对价格的探寻是高频服务。资产宝会告诉客户三件事：一是业主持有的房产价值有多少；二是查地图，提供每个房产链接的户型图。三是查配套。公司未来每个社区会安排三个人，搜集各种信息放在资产宝上。根据麦肯锡的数据，中国住宅金融化率只有6%，而美国有80%，所以发展空间很大。

关于人与资产的链接方面，中国的存量资产现在是在200万亿以上，我们希望公司三年之内链接上的资产能到10万亿。中国一共有16.6万个小区，但其中住在3000个小区的人就控制了中国50%以上的资产，世联最终的目标就是进入这3000个小区，线下团队约1万人（每个小区派驻3人），每个小区链接的资产总额假设为20亿，总共能链接到6万亿的资产。此外，加上管理的园区、写字楼、小样社区，希望三年内能够链接上10万亿的资产。世联现在每年通过房屋成交实现的深度交流的客户有40多万人，上门量有400多万组，房联宝的入口一年能够带来几百万的上门量。通过种种入口，现在世联一年发生链接的人超过1000万，希望3年内能链接上的人超过1亿。

世联金融董事总经理牛总：
下面介绍一下世联行金融业务的发展：
世联金融的定位首先是场景金融。公司主要从3方面介入这些场景：
第一个场景：公司从2013年下半年开始做针对一手楼的交易场景的金融服务，现在还主要在自己的案场，但今年开始有些地方公司已经伸展到非公司代理的案场，这就是社会化，这也是明年重要的事情。今年一手交易的份额大概5%左右，未来95%的广阔市场就是未来公司金融的增量。针对一手交易，公司推出的主要金融产品是云贷。

第二个场景：公司今年开始做的存量房的金融，目前相关的产品主要是家贷。即在房产按揭的基础上再增加贷款，让增值部分提前流动、变现。

第三个场景：关于二手房交易的金融。二手房交易比一手房交易更复杂，全部完成要14个环节，其中只有4个环节是撮合和交易环节，其他的都是金融服务的环节。二手房交易场景中产生的金融机会比一手房更多。一手房的交易机会70%主要在于银行。

以上是三个场景下的主打产品。公司除了三个产品外还有一些小产品，比如一手楼底下还有装修贷，今年装修贷有接近1个亿的放款额。

世联金融的第二大类是补充性金融，即类金融。公司不会跟商业银行竞争，主要介入的是银行不做的领域。金融2.0时代的特点一定要互联网化、垂直化、标准化，银行之外补充的金融空间很大，公司不和银行竞争甚至还要和银行进行合作，今年围绕云贷资产和银行展开了资产证券化的合作，初期是非标的资产证券化，后期还会有标准的资产证券化。未来中国金融的3.0时代银行会把产品和渠道数据化、智能化，需要和世联之类的机构充分结合。

截至三季度，公司金融收入增长70%以上，但是今年放款的单笔金额在下降，去年单笔金额接近10万，今年前三季度只有6.8万，所以发放的单数是至少翻翻的。我们希望单数越来越多，金额的绝对增长并不是公司的唯一追求。

Q&A
Q：国内住宅金融化率只有6%，世联在中间充当什么角色？这块业务规模现在多大？
A：我们帮助银行做资产的估值、交易真实性判断、风险梳理等等。我们一直在跟随的其实是美国的大按揭制度，最前端的按揭代理公司、然后是按揭发放公司、到按揭银行、资产证券化、次贷，这5个环节构成完整的房屋交易的链条。渗透率现在是6.8%，也就是世联交易环节每卖100套房有7套是借助于云贷的（这100套包括了独家代理、联合代理、写字楼商业物业等）。今年家圆云贷的量基本都来自于2B的合作，即批发模式。

Q：现在云贷资金端和资产端的利率大概多少？这部分资金是我们自己的还是也是做过桥？
A：1）目前的年化收益在20%以上，其中三个月以上产品已经占到总放款规模的50%。2）目前云贷资金已经结构化，第一来自于自有资金，小额贷款公司注册资本5个亿，在国内小贷中不算低，还有继续增资的可能性；第二来自于小贷公司跟金融机构在法定规定范围内的直接融资，目前杠杆是2倍。第三来自于资产包的转让，也就是非标的ABS，主要在前海股权交易所和前海金融交易所挂牌出让。世联集金也属于这一块。第四块来自于云贷基金，目前已经累计发放7支，前6支已经完全兑现。第五是标准的ABS。

Q：发ABS是什么样的利率水平。
A：之前发的非标类的平均利率是10-12%左右。

Q：公司在金融业务中把握风控？
A：风控模型必须建立在交易真实性基础上。在交易真实性的基础上，公司有城市准入原则，也有项目准入原则（今年云贷已经进入了1000多个项目分布在76个城市中），还有人的准入判断。城市准入看三个方面，第一是城市房地产发展的健康程度，第二看城市民间金融的健康程度，第三是世联在这个城市本身的组织能力。在项目准入上，首先要看项目本身的特点，其次判断开发商的风险，第三要看公司团队在这个项目上的具体能力。在人的判断上，首先判断人的还款意愿，其实判断人的还款能力，最后判断人的违约成本。公司是第一批使用人行征信系统接入的小贷公司（现在也就20多家），此外，公司还通过科技实现了信贷标准化，现在审核一单只需10分钟，放款从申请到最终放款只需2个小时。

Q：存量场景不在公司手里，存量的金融现在打算怎么进入？
A：中原等大中介合起来份额其实不到30%，更多的还是小中中介。他们在金融服务上缺乏能力，我们可以为它们服务。

Q：跟Q房后续情况？
A：打算从金融切入合作，合作还没有结束。



免责声明：此纪要已经上市公司审核，对上市公司的评级和目标价以正式发布的研究报告为准。

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