居家工作Work From Home（WFH）在欧美已盛行多年，一场大疫症令香港亦急上马推WFH，部份企业掌握了新工作模式，發现效果良好，兼可节省成本，渐成新常态。不是每个行业均可转型至在家工作模式，涉及电脑系统配合及工种问题。但经此一「疫」，本地不少企业已着手探究WFH长远可行性。
有美国大型科技企业调访问了2.5万名员工，过半希望疫情过后可在家工作，有75%受访者希望有机制可让他们在家工作。如果有关需求在港出现，约两成本地就业人口（即70多万人）变成WFH，对本地经济活动带来什麽影响？首当其冲是写字楼需求面积下降，出租率跟跌，相连商场人流及商场租金收入亦波及，运输业及饮食业亦受打击。不要忘了全球经济不景气将持续，是否WFH助力？
1.九仓置业(SEHK:1997)$九龙仓置业(01997)$
长实（SEHK:1113）、九仓置业（SEHK:1997）及领展（SEHK:823）先后發盈警，主因物业价值重估下调。即使撇除物业重估对损益表影响因素，收租业务基本盈利已无大增。
九置料中期转盈为亏，旗舰资产「海港城」及「时代广场」，去年投资物业收入有142.8亿元，其中「海港城」写字楼租金收入有27.48亿元，「时代广场」写字楼租金收入有7.4亿元，而中环写字楼组合收入有4.95亿元，粗略料整体写字楼收入约整体28%。去年只有「海港城」及中环写字楼租收有增长，「海港城」及「时代广场」商场部分收入及盈利均跌。
如果长线WFH成为趋势，以往写字楼利好因素不足以弥补商场业务转弱，写字楼租务製造缓冲能力或减弱。如果写字楼租客减少，亦拖累邻近商场人流相互效益。九置去年每股资产值为71.2元，以股价31.7元计算，折让55.4%，估值变便宜。
2.阳光房地产基金（SEHK:435）$阳光房地产基金(00435)$
阳光房地产去年底止中期业绩淨物业收入为3.46亿元，写字楼淨收入有1.72亿元，佔比差不多50%。3月底止第三季营运数据，写字楼业务表现仍较零售商场好，前者租用率持平于95.6%，而零售租用率按季下跌，写字楼租金仍有升，但零售租金则跌。虽然集团的写字楼资产多属乙级，如果本港经济持续转坏，企业会降级租用更多乙级商厦，对公司有利。而集团零售资产位于上水及将军澳接近民生消费，两方面资产有抗跌力。不过疫情未完全消退，经济疲弱，再加上若WFH成为趋势，大大削弱写字楼收租的防守力，因佔其收入一半。
该基金由52周高位6.35元，跌至3月低谷3.19元，反弹两成至3.81元横行，每股资产淨值为9.682元，折让60%，现价是否吸引？对长线投资而言，公司不明朗因素仍多。
3.太古地产(SEHK:1972)$太古地产(01972)$
与阳光基金相似，太古地产的写字楼收租业务佔比过半，去年办公楼租收有66亿元，佔租金收入总额122.7亿元，比重高达54%。太地旗下落成及未落成投资物业总楼面面积有2680万方呎，其中写字楼佔51%。如果WFH成为不可抗拒潮流，令写字楼面积需求降，对太地影响颇大。
集团首季营运数据，写字楼资产如太古广场、太古坊以至港岛东中心租金加幅7%至12%，表现不错，反应商厦的收租韧力及太古的甲级商厦有吸引力。
不过，有关情况未完面反映疫情及本地经济转弱，未来加租幅度未知可否维持。反观旗下中港商场的零售额已大跌20%至48%，零售业务防线己失守，如果经济淡风及商业模式转向WFH，太地的写字楼将感受震盪。
太地去年每股资产淨值为49元，若以现价20.65元计算折让58%，折让幅度与上述股份相若。
何时才重新买入三股视乎以下4项因素：
- 留意大股东有否回购及增持股份，因上述股份折让已近6成，如果股价再跌大股东手影或出现，或可跟入。
- WFH在港会否成为趋势，好视乎行业特色及未来科技發展配套，目前属未知数。以太古地产数据，去年金融证券、贸易及科技租户佔比，26%、16%及11.4%，若有科技配合（如金融科技有突破）有关行业的WFH比例可增，如果比重下降是否反映商业模式转变或经济差？
- 今年因基数效应较大，令上述股份的投资估值出现明显减值，明年比较基础较平均，最好剔除物业重估数字，直接对照基本业务。
- 最重要视乎疫情及社会运动有否退却，内地旅客减少海外游，转移国内消费，香港间接受惠。再加上九仓推出消费券，会否令本地消费有起色，如果本港消费及经济转好，间接推动写字楼需求。
结语
今年收租资产进入「冷静期」，除非折让再扩大逾6-7成，才见长线价值。
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