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REITs是什么？它的全称叫Real Estate Investment Trust,简称REITs，（读音瑞子）中文翻译是房地产投资信托基金，看名字就知道，REITs跟房产高度相关，事实上投资REITs就是投资房地产。
法律有明文规定，REITs必须把净利润的90%以上以分红的方式分配给投资者，所以，REITs可以说是偏向于稳定收租的投资者的不二之选。
投资REITs就相当于你把钱交给信托公司，由他们来购置房产收取租金，然后每年给投资者分红。
很明显，REITs的优势还是很大的，第一，它的投资门槛比较低，第二，它的交易非常方便，第三，它不需要缴纳比较高的税费。
目前在香港上市的REITs仅有11只，分别是：
领展房产基金(股票代码00823）
冠君产业信托(股票代码02778）
汇贤产业信托(股票代码87001）
泓富产业信托(股票代码00808）
春泉产业信托(股票代码01426）
阳光房地产基金(股票代码00435）
越秀房产信托基金(股票代码00405）
置富产业信托(股票代码00778）
开元产业信托(股票代码01275）
富豪产业信托(股票代码01881）
招商局商业房托（股票代码01503）
为让大家更了解这些REITs，我就挑几只，简单说说他们都持有哪些房产和物业：
越秀房产信托基金旗下的房产有：广州的白马大厦、财富大厦、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心，上海的越秀大厦以及武汉的武汉物业，总面积97万平方米。
汇贤产业信托旗下的房产有：北京东方新天地广场，重庆大都会东方广场、沈阳丽都索菲特酒店（70%权益）、成都天府丽都喜来登饭店（69%权益）、重庆海逸酒店等等。
开元产业信托旗下的房产有：杭州开元名都大酒店、杭州开元萧山宾馆、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店和长春开元名都大酒店五家酒店，总建筑面积为32.11万平方米。
你购买了这些REITs，就相当于间接拥有了以上这些房产，只是你拥有的是股票凭证，而不是房产证。
其他的REITs拥有哪些房产，大家可以下载这些REITs的年报看看，打开网站香港交易所，网页链接，因为这是港股，所以用的是繁体字，搜索年报时，要输入繁体字（不懂的可以搜索繁简体在线转换），或者输入股票代码：
【股份代号】处输入股票代码——选择【标题类别】——选择【财务报表/环境、社会及管治资料】——选择【年报】或者【所有】
香港REITs的投资范围有明确规定：资产总值至少75%投资于房地产项目，且投资于能够产生定期租金收入的项目，禁止投资空置土地。
因此，REITs几乎等同于房地产，只要国内房价不断上涨，REITs就能不断上涨，甚至，由于它的房产质量高，管理团队优秀，它的上涨空间相对会更大。
我们来看看REITs指数和香港恒生指数的走势图
长期看，REITs的涨幅要大于恒生指数的涨幅。
我们来看看领展房产基金的走势图，2008年最低下跌到11元，截至2019年11月20日，81.55元，11年上涨了7.4倍。
我们再看看领展房产基金的分红情况：
打开雪球网：网页链接，搜索“00823”，点击左下角【财务分析】
点击【派息记录】，可以看到今年派息了2次，分别在6月3日和11月13日，分别派息1.4055港元和1.4147港元。
我们可以计算出领展房产基金的股息率是（1.4055+1.4147）÷81.55（现价）×100%=3.46%＞3年定期存款利率2.75%
REITs和股票很类似，都是在证券软件上交易，港股REITs用港股账户交易，美股REITs用美股账户交易，但是它跟房地产股票却又有着本质的区别：房地产股票是通过拿地、建房、销售，获得销售收入，而REITs是通过租赁物业或者自建物业，通过出租物业获取租金收入。
投资REITs有哪些风险需要我们注意的呢？
主要有3点：1，社会动荡，2，经营管理，3，资不抵债。
想要避开这些风险，就必须要选择物业处于稳定地区内，管理团队优秀，负债率低的REITs，并在低估或者合理的价格买入。
怎么看管理团队是否优秀以及负债率情况？
在雪球网搜索REITs的代码，比如领展房产基金“00823”，点击左下角【财务分析】——【财务比率】
看领展房产基金（00823）的偿债能力，可以看到长期债项，总债项占股东权益的比例都很低，2016年最高不过20%，负债率非常低，几乎没有偿债风险。
再看领展房产基金（00823）的【盈利摘要】，选择右上角的【中期】，看到【每股派息】这一栏，股息是逐年递增的，派息非常稳定，表示管理层团队的管理能力非常优秀。
我们再看一下领展房产基金（00823）的【盈利】一栏。
可以看出，从2016年到2019年，是逐年增加的，2018年盈利突然暴涨，对于REITs来说，它的盈利应该是很稳定的，像这种暴涨的情况应该是另有原因，我们先把这几年的盈利用图表的形式做出来。
我们可以看到，如果2018年，盈利不是47761，而是19012，那么领展房产基金（00823）的收益是非常稳定的增长的，至于2018年为什么暴涨这么多，就需要我们在它的财务报表里找答案，我们把领展房产基金2019年的年报下载，并找到【综合收益表】。
通过查询年报，我们发现变动较大的科目是【投资物业公平值变动】、【出售投资物业之收益】、【扣除税项及与基金单位持有人交易前之溢利】。
这里解释一下什么是公平值变动，公平值就是指交易双方均在知情、审慎、无强迫的情况下，按公平磋商基准进行资产交易所得之金额，投资物业公平值变动说通俗一点就是公司按市价买入物业。
出售投资物业之收益就比较好理解了，指公司出售了手上的物业，获得的收益。
扣除税项及与基金单位持有人交易前之溢利，指的就是利润总额，到这里我们就明白了，2018年领展的利润总额同比增加了300亿，主要就是投资了物业以及卖出了物业所赚得的收益，这部分收益属于非经常性损益，在看利润时，要把这一项扣除掉。
其他的REITs，也可以用这个方法，将管理层优秀（派息稳定），偿债能力强（负债率低），业绩稳定增长的优秀港股REITs挑选出来。