地产主业稳健发展,深铁“轨道+物业”模式和“城市综合投资”保障持续性。
1)地产销售上,公司2020H1 销售额达3180 亿元,销售规模继续稳居行业Top3,采取城市深耕战略,2019 年末单城市销售额达90 亿元,领跑行业;2)土地资源上,拿地聚焦一二线,楼面成本可控,2019 年新增土地楼面价为6252 元/平,去化周期稳定在3 年的合理水平,拿地策略逐渐由顺周期转为全周期;3)拿地模式上,未来公司可能凭借与深铁的“轨道+物业”合作模式以及与中心城市政府签订大额投资协议的“综合投资模式”持续获取优质项目资源,地产业务基本盘持续性强劲。
多元业务并举,打造不动产平台管理公司。公司自2014 年以来积极探索多元化业务,打造不动产平台管理公司,目前已初见成效。1)万科物业:作为两大基本盘之一,2019 年营收127 亿,综合实力保持行业首位,业务上形成住宅、商企和城市服务三驾马车结构,平台型特征初现,估值在1300 亿元左右;2)万纬物流:2019 年累计可租赁面积达1086 万方,市占率仅次于普洛斯,考虑到普洛斯中国的股权价值,万科物流板块估值在804 亿元左右;3)印力集团:2019年在管面积达900 万方,综合实力稳居行业Top4,估值在540 亿左右;4)泊寓:2019 年末开业长租公寓近11 万间,管理规模20 多万间,大幅领跑同行。万科在物业、物流、商业和长租公寓等多个不动产细分领域均开始领跑行业。
盈利预测与估值。我们预计2020-2022 年归母净利润年均复合增速达18.17%,考虑到公司地产主业稳健可持续且新业务全面崛起,物业板块初步显现平台型物业管理公司特征,分项估值潜力大,维持“买入”评级,给予目标价39.30元,相当于分项估值之和折让20%。基本面120ETF(159910) — 前十大重仓股持仓
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