先说结论，港股物业股具备罕见的投资价值。很多物管公司从高点下跌90%以上，股价已经反应所有的利空因素，困境反转时刻已经到来。物业不是地产，地产高杠杆，可能在下行周期中破产。但是物业的商业模式决定了它的本质是轻资产服务业，具备永续现金流。市场担心公司治理上的瑕疵、担心坏账风险等，在股价上已经充分反应。实际上，这两年行业基本盘基础物业管理收入仍然保持两位数的增长，资产质量逐步出现拐点；同时由于发展模式转向内生增长，行业加大分红力度，不少公司股息率远超国债利率。
1、物业股具备极大的安全边际
经过3年左右的下跌，目前物业股具备极大的安全边际。以龙头公司碧桂园服务为例，股价从高点最多时下跌了95%。其PE已经不足5倍。作为轻资产业务类型，哪怕扣除商誉后，PB也不到1倍。不少物业公司也有极高的股息率，像永生服务，哪怕底部起来接近翻倍，当前价格对应2023年的股息率仍然有7.3%。其实吧，哪怕这些公司增长停滞，这个估值也是具备足够的安全边际，更别说今年开始会有公司重新出现增长。
2、基础物业管理服务仍保持两位数增长，资产负债表的修复拐点已经出现
物业公司主要三大块收入，物业管理服务收入、业主增值服务收入、非业主增值服务收入。从这几年财报看，收入似乎增值放缓，利润停止增值甚至下滑，但内生性的质量已经在逐步发生变化。总收入增长虽然放缓，但收入结构发生变化，主要减少的是业主增值服务收入和非业主增值服务收入，物业管理服务收入作为基本盘仍保持两位数增长。业主增值服务是可选消费，跟宏观经济形势和居民收入正相关。由于众所周知的原因，非业主增值服务也处于挤水分的过程重。物业管理服务收入增长，说明这些公司的规模仍然在增长。一旦宏观经济复苏，业务增值服务也将贡献巨大的利润弹性。下有底，上有想象力。
市场可能会担心有些公司应收款巨大，存在坏账风险。其实从年报看，总体对坏账的计提是比较充分的，有些公司Q4已经出现了应收款质量的拐点。 体现在利润质量上，会发现整体上经营现金流>净利润。
3、内生性增长保障股东回报，分红率50%+
经历了前几年疯狂的并购之后，行业普遍转向了内生性增长，修炼内功通过市场化外拓去获取新的增长。由于不需要大量的资本去并购，公司可以把利润分配给股东。我们能看到，23年相关公司在股东回报上出现了积极变化，不少公司分红率超过50%，股息率超过5%。
4、商业模式优秀，未来空间巨大
轻资产、低杠杆、永续现金流是其商业模式的优秀元素，集中度低意味着龙头公司未来具有广阔的增长空间。经历过疫情之后，相信不少人已经意识到，物管是具备品牌效应的，好的物业管理会提升业主的生活质量，甚至有利于房子的保值增值。
5、股价上涨可能的催化剂
1）地产触底，关联公司确定性能活过来；或者关联公司破产。这种情况下，不用担心关联公司损害物业公司股东利益。典型的例字如恒大，被法院裁定破产后，恒大物业触底大涨，阶段涨幅接近翻倍。
2）港股出现系统性机会。这种情况下，跟随港股的贝塔，估值修复。
3）重视回购及分红，加大股东回报。稳定投资者预期，自己建立股价的锚。
总的来说，估值便宜分红高，商业模式优秀。短期困境反转可期，长期成长空间巨大。
注：本人持有碧服和永生，也看好物业板块整体的机会，输了就当定存。