首发：瑞联资信平台公众号
一、引言
作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告针对住房领域，提出将坚持“房住不炒”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，“房住不炒”，构建房地产长效机制，加快住房领域供给侧结构性改革将持续推进，用商品房和保障性住房两条腿走路，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。
图1：我国城市人口增长情况
资料来源：WIND，瑞联平台价值研究院
二、保障性租赁住房REITs成功发行、创新亮点多
1.市场表现良好，获得投资者关注
公募REITs市场共发行了5单保障性租赁住房REITs，5只产品的首发规模80.56亿元，占全市场发行总规模的7.78%。保障性租赁住房REITs市场走势好于市场整体表现，有着较强的抗风险和抗周期性。
图2：保障性租赁住房REITs上市表现
2.创新亮点多、百花齐放
根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）规定项目运营时间原则上不低于3年，对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。但红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华润有巢REIT突破了此条规定，由此可见对该类资产的支持力度。
底层资产多样化，涉及不同用地性质，积极响应保障住房租赁市场发展的国家重大战略。中金厦门安居REIT划拨用地转出让、华润有巢泗泾项目为上海地区首批利用集体土地入市建设租赁住房的试点项目、有巢东部经开区、城投宽庭保租房REIT项目为租赁住房用地（R4）。
三、保障性租赁住房公募REITs估价要点
1.紧扣政策、不同城市保障性租赁住房租金定价差异大
表1：已发行保障性租赁住房REITs租金定价依据
2.核心参数报酬率对估值影响大
表2：保障性租赁住房公募REITs收益法评估报酬率统计
数据来源：产品招募说明书，瑞联平台价值研究院整理
3.净现金流分派率分析，与评估预测密不可分
净现金流分派率等于预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，是投资者关注的重要参数之一，由于保障性租赁住房作为底层资产，有着特殊意义，不同城市租金定价标准不同、运营机构的资产管理与运营能力不同，都会影响公募REITs的分派率。
图3：预计分派率影响因素关系图
表3：五只保障性租赁住房公募REITs预测2023、2024年分派率
表4：保障性租赁住房公募REITs营业收入构成
数据来源：产品招募说明书，瑞联平台价值研究院整理
因此可以看出，目标不动产评估净值、营业收入和付现成本变动会影响净现金分派率，这些都与评估密切相关，关注保障性租赁住房公募REITs资产管理与运营能力是评估准确性的关键。
END
