由于篇幅所限，在参加#老司基硬核测评# @今日话题 活动的长文《在我的投资组合里，必须要持有什么样的REITs基金？》中，没有对评估不动产产权类公募REITs资产质量应该关注的几个指标进行展开，现在统计了一些，算是对前文的补充。
一、公募REIT的基本资料
基本资料中大家可以重点关注一下几只基金的上市日期：
2021年6月21日：博时蛇口产园、东吴苏州产园、华安张江光大园、中金普洛斯、红土盐田港
2021年12月11日：建信中关村产业园
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十八条规定的限售期限分别为自上市之日起的60个月、36个月和12个月。
第一批解禁的公募REITs将在今年的6月20左右上市。流动盘的突然增大，短期可能会对价格造成冲击。
投资者可以关注短期价格波动带来的风险和机会。
二、公募REITs的持有人结构
持有人结构，总体上并没有太大的变化。
需要关注的是，基金公司内部持有的比例非常低。
博时蛇口产园、红土盐田港个人投资者占比有较大提高；而东吴苏州产园的机构投资者上升。
三、公募REITs的财务指标
1、按照一般的理解，企业是按照净利润的一定比例来分红的；可供分配的金额一定小于净利润；没有净利润肯定不能分红。
但是上表我们看到，可供分配的金额全部大于净利润；而且华安张江光大园的净利润是负数，仍有可供分配的资金。
这是怎么回事儿？
还是从政策上找。
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第三十条给可供分配金额下了这样的定义：
可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素，具体由中国证券投资基金业协会 另行规定。
通俗解释一下就是：当初购买的不动产（厂房、办公楼）在账上要按照一定的比例做“折旧与摊销”，按照成本从利润里扣除了，但是账上的钱并没有减少；这个钱可以用来分配给投资者；同时，这些房子每年做资产评估（公允价值变动）
有可能升值、也可能减值；升值的部分可以用来分配、减值的部分可以在分配额中减掉。
上图是中金普洛斯2021年年报中披露的“可供分配金额计算过程”。我们发现，可供分配金额的大头来自于折旧与摊销，而不是净利润。
2、总资产与净资产的比例
公募REITs年报中可以对总资产与净资产的比例做了强制披露。这在其它基金或者股票的年报中是没有的。
之所以要披露这个比例，是因为在《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中有对于REITs基金借款的强制性规定。
一是借款金额不得超过基金净资产的20%，
二是借款后基金总资产不能超过净资产的140%，
三是即使基金总资产被动超过净资产的140%，不能再新增借款，
四是无论是因为新增借款还是总资产被动超过净资产的140%，都认为对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生重大影响，进行编制并发布临时性通告。（见《指引》第三十五条）
3、基金份额净值
基金份额净值=基金净资产/基金份额总额
将财报中的基金份额净值，与基金资料中的基金发售价格进行对比，可以看出基金发售价格的高低；
将基金目前的市价和基金净值对比，则可以计算出基金溢价率：
溢价率=基金价格/基金份额净值-1
部分基金还披露了以公允价值计算的基金份额净值。
公募REITs是以成本法计量不动产的价值，随着每年的折旧与摊销，不动产的账面价值一般会小于于公允价值。
所以，以公允价值计算的基金份额净值一般高于基金份额净值。
四、基础设施项目运营指标
这部分内容是评估基础设施质量的几个重要指标。但是由于没有统一的披露标准，各家披露的信息有很大差别。
中金普洛斯披露的信息相对完整。既有出租率和出租增长率，也有出租单价和租金增长率。既有租户数量，又有租户的行业构成。
华安张江光大园的出租率为100%。
五、基础设施项目财务业绩衡量指标
同上面一样，这部分内容是评估基础设施质量的财务重要指标。但也是由于没有统一的披露标准，各家披露的信息有很大差别。
比如东吴孙元产业园，基本上是按照普通企业来披露的信息，包含了流动比率、速冻比率，却没有包含与基金相关的信息，比如基金提取前、提取后的净利率。
点击标题：《在我的投资组合里，必须要持有什么样的REITs基金？》直接阅读该原文。
@雪球创作者中心 @今日话题 @雪球基金 #老司基硬核测评# $博时蛇口产园REIT(SZ180101)$ $建信中关村REIT(SH508099)$ $中金普洛斯REIT(SH508056)$