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原来我以为，日本当年的房地产泡沫只是房价涨，房租没怎么涨，至少涨得不快，看了《泡沫经济学》P72中的数据才知道，1987年之后，日本的房租也是两位数猛涨，到泡沫破灭前几年，房租涨幅超过了房价，跟这两年中国的情形又是一致。1987年日本房价和2009年的中国很像，一年时间差不多翻倍（东京房价上涨76.1%，房租涨27.6%），之后1988年房价上涨28.7%、房租涨15.6%，1989年和1990年房价维持稳定，房租却猛涨：分别涨10.7%和11.9%；1991年日本房价崩盘。中国房价2009年也是猛涨、2010年继续上涨，但房租涨幅远低于房价涨幅；2011年和2012年房价维持稳定，房租猛涨。更巧的是1987年美国股市暴跌，2008年也是美国次贷危机，历史真是惊人的相似！只是上一次日本泡沫在4年后崩盘，中国泡沫5年后依然稳定，接下来几年崩盘的可能性非常大。
本来以为日本股市1990年崩盘、日本楼市1991年崩盘之后，日本应该会大幅度贬值，结果查了下美元兑日元的价格，1990年至1995年日元并没有大幅度贬值，实际上除了1990年有一次大幅度贬值之外，后面四年都是升值，直到1995年才开始贬值。而日经指数暴跌后进入长期震荡中。
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这一页摘录了1989年左右日本经济学界否定日本房地产存在泡沫的种种言论，今天看起来是不是很熟悉？我们也经常可以听到各种各样貌似很有逻辑的话，分析中国房价高很合理，并没有泡沫。
房地产泡沫还有一个问题，很多上市公司的资产当中，实际上包含了大量的土地溢价，使得这些企业的市净率看起来比较低，尤其中国很多老国企占有市区中心地段大片土地，一旦重新评估，将产生大量溢价，对这种企业，光看市净率是很不准的。
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日本80年代中后期资产泡沫，与大额存款的利率自由化有关，由于只针对金额较大的存款允许协商利率，所以企业大额存单的利率上涨，而普通居民存款利率水平较低，使得企业都开始玩资本运作，从居民手里低成本融资，再大额存单赚差价，导致股价暴涨进一步降低股权融资成本。
日本80年代中期的大额存款利率自由化使得企业通过金融操作套利，带动企业金融收益增加及股价上涨，股市上涨的结果是降低了企业增发股权融资的成本，低成本融来的资金又投入到土地投机，造成房地产市场的泡沫。
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我们这两年才耳熟能详的金融脱媒现象，日本80年代后期也发生过，制造业大企业不再从银行借钱，而是直接从股市增发或债券融资，银行业开始转向中小企业提供贷款，很大部分贷款流向不动产企业。中国目前也是这个趋势。
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日本与中国之所以会出现地产泡沫，一个基本的逻辑是生产率提高之后，货币必然会有升值压力，问题政府主要考虑生产者利益，担心升值影响出口和就业，所以通过货币宽松来对冲升值压力，结果就是造成国内资产价格猛涨。
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昨天看美元兑日元的历史汇率数据，忽略了一个问题，虽然日本1990年股市崩盘和1991年楼市崩盘之后，日元出乎意料地没有贬值，反而是1995年之后才贬值。但在两个泡沫崩盘之前的1989年和1990年，日元曾经出现较大幅度的贬值。如果接下来1-2年，人民币出现贬值，那或许是崩盘信号？
其实这也很好理解，当泡沫发展到一定程度，获利甚丰的外国资金开始卖出被高估的日元资产，开始买进美元等非日元资产，导致日元贬值，日元贬值进一步加剧了资金外逃，引发了泡沫的破灭。
在一定程度上可以认为，日本泡沫的破灭，是国际资金造成的，但首先还在于其国内政策的错误，如果当初国际社会逼迫日元升值的时候，日本能够就范，就不会有后面大量的日元印钞造成股市楼市泡沫；日本政府实际上一直想要维持汇率不变，不管是开始阶段的对抗升值，还是泡沫破灭前的对抗贬值。
回复 jh786：我感觉，欧美这些发明了各种金融工具和政策的国家，一遍遍地玩这个泡沫游戏，来搜刮收割后发展国家的发展财富。日本不过是被他们收割地比较早的一站，后来的东南亚、香港，再后来印度、巴西……接下来可能就是要收割中国这一站了。接下来可以看的先行指标就是人民币兑美元的汇率贬值，中国政府很可能会因此而大幅度提高利率，后果很可能就是泡沫破灭。
在一定程度上可以说，中国政府过去一两年里对抗人民币贬值和国际资金唱空中国的做法是绝对必要的，一旦人民币贬值形成溃堤之势，中国泡沫一旦破灭，就将是一片腥风血雨。未来十年不知道中国能否扛得住，能否靠经济发展来逐步消化过度上涨的泡沫，通过城镇化农地确权交易，加大基础设施投资，增加可交易的商品或服务来增加货币需求，或许有可能维持人民币长期不贬值，逐步消化泡沫。
回复 jh786：主要提供了一个时光机器，让我们回到1992年，通过日本学者的眼睛，让我们看到事实，类比中国，发现很多地方惊人地相似，包括金融脱媒、银行给中小企业贷款，利率自由化，早期对抗升值压力狂印钞票，后期外资出逃后对抗贬值压力引爆泡沫……希望中国能够安全渡过这一劫，财富少被抢劫一点……@jh786 回复 forcode：这本书看来很有价值，多谢分享。
我现在最感兴趣的是1990年和1991年日本股市、楼市先后崩盘之后的二十年里，哪些行业、企业还有非常巨大的发展，给股东带来了很好的回报，这是接下来想搜集资料研究的。不知道汽车业是否在之后仍然有很好的发展。
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日本地产泡沫使得道路、地铁、下水道等城市公共基础设施的投入明显不足，因为房价太高，拆迁成本太贵，制约了基础设施的改造更新。
中国目前在经济低迷阶段加大对基础设施的投资，应该是一种正确的做法。包括未来的城镇化在三四线城市建设更多的医院、邮局、公园等基础设施……
学习日本的经验教训，中国应该降低房产转让费、提高房产持有税、实行阶梯遗产税，遗产按照不同金额征收不同税率的税费，例如100万以下的遗产10%征税，100-500万遗产征20%，500-1000万征30%，1000-5000万征40%，5000万-2亿征50%，2亿以上征60%
作者在书中还建议日本政府发行地价指数债，国家买入土地的同时，发行地价债，让买不起房子的人可以先买入地价债，享受地价上涨的好处。这也是中国可以借鉴的，虽然晚了点。
130212全书阅读完毕。
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