$新城控股(SH601155)$ 看了业绩说明会，总体感觉还是不错。 一、今年压线股权激励业绩没问题，住开下半年2900亿可售货值，完成2600亿销售问题不大。 二、吾悦今年轻重30个，20年年报是30+10，话说回来，今年地产政策跟郑州水灾差不多，一波接一波没消停过，环境和资金、政策影响下，稍微放缓下速度也在意料之中，完全可以接受，20年报156个，现在177个，剩4个月再拿9个就完事。 三、小王总明确讲了，今年是毛利底部，结算的都是18、19年的低毛利项目，去年的销售毛利明显改善，加上商开收入占比提升，后续毛利会提升。 四、拿地项目净利低于10的谨慎，记得之前讲的是6–8个点，按公司说的坚持投资纪律，上半年拿地也不算少，商开地块占比百分之48，基本对半了，重点是商开拿地议价能力提高，均价1713元，所以利润还是有保障。我也一直担心吾悦在三四线城市的配套住宅去化情况，按公司所说，基本符合预期，字面理解应该为今年政策原因确实不咋好卖，但挨着吾悦有一定优势，努努力加大销售力度，去化问题不大。 五、三道红线还保持在黄档，负债端一直不降到70以下，我个人觉得公司还是想趁这两年窗口期，钱用在刀刃上，多搞点吾悦，等几年现金流缓过来的时候有钱都不知道干啥用了，反正监管要求的时间是23年6月之前，公司也不着急。这也是发reits的原因。 六、部分吾悦二季度环比一季度租金下降，尤其是低能级的新开业吾悦，曲总说因为疫情原因给予部分商家扶持，半年报好像也没体现，是不是又减免租金了。 七、关于reits公司没回应，只能等公告了，希望能有个好价格。另外就是融资利率的问题，说实话这个确实是有点操蛋，基本没怎么降，按说商开租金已经能够覆盖有息负债了，怎么也要有点实质性的好转吧，希望公司在这方面努努力。总体而言，新城现在的价格低估不用质疑，在高低风格切换的环境下，新城今年的业绩和估值回暖按大多数券商预测的60多都有翻倍的行情，至于新城未来的成长性无非就是住开毛利回升（规模不下降的前提下）、商开扩张规模保持且租金逐年增长、融资利率下降、星光计划搞得好也会有很大的惊喜。管理层关于明年的规划现在不得而知，不过炒股票也看不了那么远，公墓选股也就看一个季度最多半年，我从没觉得自己比公墓私募牛逼，至少地产下半年踏实了，无论政策还是股价下跌该挨的揍都挨完了，不会更差了，能给个糖吃就吃，不给就慢慢缓过来，时不时的来个小感冒，都能不治而愈，虽说要难受几天，换个角度想不是坏事，排排毒挺好的。塞翁失马焉知非福，如果老王前两年不出事，按他那个大开大合的操作，估计现在的新城要跟恒大叫叫板了。