$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $绿城中国(03900)$
实际上聊这个，就是纯吹牛逼。因为未来无法预测，人生的魅力就在于无法预测。为啥要预测呢，是基于对行业的理解、市场的发展的大致走向，预判短期行业发生事件的概率，再寻找投资机会。我们股民赚的钱，都是未来的，依靠过去优秀，未来也会优秀的思维去做股票，大概率都是韭菜，例如某科。
行业的跟踪，是具体的，是繁琐的，是复杂的。小到项目的经营策略，大道行业政策，中到企业投资项目战略，及其复杂。而地产行业尤为复杂，上挂顶层5年规划，下至物价cpi。中间融合了地方财政、银行融资、城市规划、人口流入等等。
一个人要告诉这个行业看什么，那都是短期指标，短期看法。今天我们聊的也是短期，我主要写结论和演化路径预测。
房价是最重要的投资决定因素，短期决定房价的有货币、供需关系。
货币：货币主要通过经济活动产生，经济活动目前看还在下降。地产产业链和地方政府支出再收缩，虽然地方财表上面没有收缩，主要还是因为21年还在大量卖地，22年坚持了一年，23年就开始欠账，实际现金支出很少，后续会逐步萎缩。
1.货币仍然再收缩，货币需要通过信用和项目产生，地产和基建的下滑，短期很难改变。目前挺多财政缺口大的地方政府（省级）都在停项目，手上项目完工之后，才能上新项目。
2.钱现在没有多少投资渠道，维持就是现阶段最重要的事情。新产业投资量非常大，企业贷款和金融环境也比以前宽松。这里面扩张的主要还是国企、央企等自己不用负责的，民营企业现在反而是比较谨慎的。
在货币上，目前就是央企和国企再支撑最基础的东西，稍微有点扩张属性，支出最大的地方政府现在在收缩，民营资本再收缩。钱很多，钱再等机会等项目，就看国家如何用好这些钱。
在货币端，短期看不到太多改善，如果没有项目对冲，会更难，目前正在螺旋下降。
供需：供应端和需求端持续收缩，从郊区往城市核心区收缩。从低线城市往高线城市进行收缩，以上海为例，早期是郊区价格下跌，最后是外环外侧下跌，最后是内环核心区下跌。成交量下降甚至崩溃，是从三线、二线、一线这样逐步推进，这个过程中伴随着成交量冻结，再便宜也卖不出去的尴尬局面。
郊区出现问题的时候，恒大、融创先出局，低线城市货值量大的先出局。随后就是万科、金地再布局二线城市及三线城市需要利润率的出局。实际上几大央企，今年也很难。华润、中海、保利、招商都在二三线城市有大量的土储，他们现在就是仗着信用在融资，实际经营状况也不好。包括绿城再武汉，也开始了甩卖之旅。
1.核心区的有效供应再增加，而不是网上说的在减少。以今年上海的土地供应来看，基本都是豪宅，而且全部在核心区。核心区今年迎来了天量供应，上海今年成交的豪宅数量远超以前。
2.需求端目前看，主要是富裕人群投资和自住为主。生意不好做，手上闲钱较多，就换成了置办房产。因为投资渠道有限，投资或者自主，目前都是豪宅的高光时刻。目前看上海，是能看出还是有流量的，但是今年土拍，包括去年土拍高货值都集中再这个区域，目前已经开始上供应量了，特别是中海、绿城、融创、招商、启元的项目都先后入市，整体看感觉供应是大于需求的，后期矛盾可能会越来越突出。
可以预见的是，房地产企业越来越不好做了，大家都想通过滚动拿地支撑现金流。事实上确实是不容易得，绿城今年除了再杭州、西安等优势区域拿地，剩下全是拿的豪宅项目，特别是年后。苏州两个、宁波、福州拿的全是核心项目，因为这两个城市已经冷了一段时间了，我觉得反而项目更安全一些。
一线城市核心区，会成为央企的坟场，淹没中国房地产企业的最后一丝激情。
综合目前市场来看，房价上涨的预期遥遥无期。原本以为的三线城市触底，会因为万科、金地、龙湖这些企业的甩卖，保信用而进一步降低价格。目前保利、万科、中海都在疯狂降价销售。绿城销售困难的武汉、宁波等地也在大幅降价。
中国房地产企业的信用破产，必须要血祭一个央企，我看保利就很符合这个形象。房地产行业投资，已经变成了风投，这时候能奉劝的，只有一句。