这一轮房地产萧条，很多民营地产公司都处于破产的边缘。虽然不少公司出现了非常诱人的价格，但是我还是不敢买。主要是看不清楚这些企业是否可以活下来。
这里面有一个民营地产公司，我还是非常有信心它可以活下来。这个公司就是美的置业。一般买房地产股票的人看不上美的置业，觉得他太保守，爆发力不强。但是正是这种保守，让美的置业可以活过这个冬天。
美的在经营上有这样一些特点，不借美元债，不发信托。截至2021年底净负债率只有46.3%，2022年上半年，美的的融资利率只有4.6%。这在民营地产公司中非常难得了。今年上半年，美的是为数非常少的可以顺利从金融机构借到钱的民营地产公司。
以上是美的好的一方面，美的给我们呈现的不单是鲜花。否则也就不会出现3倍的市盈率了。那么投资美的的问题及风险是什么？
主要还是过量的土储，我们前面说到美的的保守，但是在行业的裹挟下，美的置业也把房地产这个制造业做成了金融制造业。截至2022年H1美的的土储为4294万平米。那么如何看待美的4294万平米的土储呢？这里面有部分已售未结，今年上半年销售惨淡，只卖出了327万平米的房子，21年卖了1174万平米，20年下半年卖了大致卖了550万平米。一般来说，房企的土储中包括了过去两年的已售未结面积。我们通过计算后，初步可以得出美的目前的土储中还有约2240万平米的待售面积。如果按照今年的销量看，消化完目前的土储需要接近四年的时间。
根据美的2022年H1报表数据，其土储中40%在三四线城市，去化难度大。估计需要赔本卖。因此美的未来几年的经营动作主要是一方面拿一些一二线城市的土地，同时想办法慢慢消化三四线城市的土储。这个过程不会轻松，甚至说有些痛苦。
那么从投资角度，如何看待美的置业？
A、这个公司分红比较慷慨。公司约40%的分红率。在极低的市盈率下，股息非常诱人。按照2022年9月15日的收盘价及2021年的红利，公司股息率约为15%。
B、2021、2022H1的收入是来自于前两年的已售业绩。但是2023-2025年，公司的业绩就和从去年Q4开始的惨淡销售强关联了。这时公司的收入和利润会非常难看。不知道这个时候股价是否会有进一步表现。
C、美的置业的中期投资逻辑是，当公司度过这几年的惨淡周期后，如果业绩能恢复到2021年的利润水平。再结合公司的分红率及估值。那么美的置业还是一个挺不错的投资标的。
这里有一个重要的判断需要做，就是美的是否有机会回到2021年的收入及利润水平。对此我是这么看的。未来每年的地产销售面积即使大幅下降，从2021年的17亿平米下降到9亿平米。但是考虑到这一轮地产周期中不少企业已经实质性破产。美的是有机会做到未来销量和2020-2021年保持一致的。而且我有一个判断，当房企的金融属性消失，杠杆降下来的时候，市场是愿意给他们一个更高的估值的。哪怕届时市盈率只有7-8倍。相对于目前的价格来说，也是有一个不错的上涨的。
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