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我最近一直在思考一个问题，到底什么时候算是房地产的至暗时刻。我们首先说最近算不算，最近很多房企债务违约，停工停产，不少地方的土地出让出现大面积流拍现象。我认为这种情况还不算房地产的至暗时刻。
为什么这么说呢？
来自央行发布的中国金融稳定报告显示，2020年我国住宅销售面积为15.49亿平方米。15.49亿是一个什么概念呢？二马给大家算一算。
我国最新的城镇化率约为60%，人均住房面积为40平米，这个水平已经不低，我国无论是人均住房面临还是城镇化率都已经接近发达国家水平。考虑到未来十年中国经济的发展，十年后中国城镇化率达到70%，人均住房面积为50平米。假定届时中国总人口为14亿。
那么十年后中国的城镇住房总需求为：14*70%*50= 490亿平米。按照一套房50年的使用寿命，则每年的住宅需求为490/50 = 9.8亿平方米。这是10年后人均住房面积和城市化率提升后的需求数据，目前的刚需数据只能更低。
也就是说，因为投资等非刚需需求的存在，房地产行业的供给面积一直远大于刚需。之所以出现这种情况，主要是房价的持续上涨，让多数家庭认为投资房地产是一个稳赚不赔的投资选择。
早些年，房地产需求带动了包括家电、建筑等一些列产业，房地产税收及土地出让金是地方政府的主要收入来源。可以说地方政府的房地产收入支撑着城市的建设与发展。
但是这种远超实际需求的房地产供给已经成为了经济发展的堰塞湖。一方面掏空了居民的口袋，抑制了居民的其他消费。其次挤占其他行业的资金，我这里分享一组数据，截止2020年末，我国金融机构贷款余额192万亿，其中房地产贷款50万亿。房地产贷款占比超过25%。
所以如果再不遏制房地产的畸形发展，一旦堰塞湖坍塌则会造成系统性的金融及社会风险。这是近年来各项涉房政策层层加码的原因。
我们继续说房地产行业的至暗时刻会在什么时候出现。我认为是当居民认为投资房地产不再是一个有利可图的投资。这个时候对于地产的需求就会接近刚需，甚至有些刚需会延迟。当需求大幅下滑后，房价是一定会下滑的，只不过是幅度问题。不少房企囤了可以开发几年土地。当房价下滑后，这些地就都成了高价地。
这个时候房企面临的局面是需求下滑，土地成本高。收入和利润齐下滑。当这种情况出现时，我认为那才是房地产行业的至暗时刻。
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