回复@unite_zhao: 这里的“5年里年均运营利润60亿利润”是做的一个关于后续商业现金流的极端假设，看看能不能支撑后续天街的建设。后续商业每年能产生多少现金流，非常难以预估，需要考虑租金实收情况、分红情况、利息支付情况、每年租金递增额度等等，所以没有从现金流的角度做估值分析。
至于商业的区位，龙湖定位的确是社区型商业，以服务中产为主，所以普遍坪效没有那么高，在一线城市远比不上新鸿基和恒隆，二线城市也不一定PK的过万象城。这里重点讨论两个事情：一是可持续性和发展潜力，龙湖普遍选择一二线城市轨交节点，周边人口密度较高的区域，TOD节点是城市的稀缺资源，这其实是一种空间资源占位的逻辑，吃的就是中产聚集区域的消费和社交需求；二是成本及收益率，地价+建安大概平均也就1.3-1.4w，城市核心高端定位的商场单是地价可能就要翻一倍，再加上高昂的成本，实际回报率并不见得就高。
前面估值里面，考虑的是27年天街全开后+市场正常是的估值，对于港资中那些低负债收租型房企，其实市盈率一般维持在10-20之间，市净率0.3-0.9之间。文中估值区间，我觉得偏差不会太大，如果龙湖最终能活下来的话。但是每个人愿意持有的时间，以及对年化收益的预期，和投资风格都是不一样的，做个参考吧//@unite_zhao:回复@阿菜哥:讨论一种假设：缩表减少拿地，地产逐渐收缩，5年后仅保留商业、租赁公寓等重资产和物业、代建等轻资产，龙湖的估值是多少？
您这个思路，我觉得是对的。
假设5年里年均运营利润60亿利润，我假设为经营性现金流？我只能给10倍估值，大概也就是600亿左右吧。
这差不多，龙湖的商业，特别是重资产，绝大部分都是在次次等级的位置，纯属社区商业。