保利地产，一家比较优秀的央企，公司近10年ROE均不低于15%，好像就这一点就灭了太多公司。公司股权激励搞了两批，每批三期，大大小小的管理人员均有持股，历史上分红也具有可持续性，均不低于当年归母净利的30%。
公司16年合同销售2100亿，17年合同销售3092亿，18年合同销售4048亿，19年力争实现5000亿销售收入。从历史数据看，公司每年结算收入大致为2年前的销售收入，公司19年结算收入应主要来自于17年，悲观估计，按结转收入2800亿，销售净利率11%（最近10年最低是16年的11.05%，13年12.85%，其余都高于13%）,权益占比70%，毛估19年每股收益在1.8，中性估计，按结转3000亿，销售净利率13%，权益占比70%，则是2.3元。大概率19年每股收益落在1.8至2.3之间。如果按30%分红，则股息大概率在0.54元至0.69元之间，按现价，明年对19年利润的分配，股息率也差不多5%了，市盈率大概在6至7倍。
同理进行估计，20年每股收益2.6至3.05之间，21年每股收益在3.2至3.8之间，公司现在股价才12.8元，股息率及市盈率就不用算了。如果不是在地产行业，是不会出现这个估值的。
地产股的核心问题是可持续性，如果不具备可持续性，3倍PE也未必值得买，一些小公司弹性非常好，可能前瞻PE两倍多，比保利还便宜很多，实际上股价也是反映了对可持续性的担忧。
就可持续性与安全性来看，全国性的大公司优于地方性的小公司，房地产行业集中度在提升中；央企优于民企，借款或发债成本低。从弹性看，可能就反过来了，小公司拿到几个好项目之后，对业绩的帮助很大。在大势不明的情况下，牺牲一点弹性，换取安全性，有利于拿得住。$保利地产(SH600048)$