小伙伴们，大家好。我是日拱一卒的格价费司。
时间：2023年6月30日下午2:30。
地点：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心会议室
人物：董事会主席郁亮，总裁祝九胜，大股东深铁集团代表董事辛杰，董事会秘书朱旭，会计师事务所、律师，独立董事等。
万科的股东大会结束，从时间上来看，宣告着2022年股东大会全部结束，也意味着近期的上市公司考察告一段落。重点其实不在考察上市公司的这个时间，这是收获和验证的时间；重点是在平时，对公司的研究、理解、学习，那是播种和浇灌的时间。
小格到的时候停车场入口还有很多车辆在排队，等待确认后进入停车。走到会议室，还需要过安检，复印身份证，再次登记，实际上流程比较繁杂，消耗的时间也很多。而且必须要提的是，在事前已经通过网络进行二维码扫描报名，那时候也上传了身份证照片。这种做法，并不会让大家高看万科的行政服务，相反，重复劳动，浪费资源，耽误时间，股东的体验并不好。
进入会场后才发现，几乎所有的位子都已经坐满，只能在最后一排寻了一个位置坐下。后面发现，因为座位不够，工作人员在我们后面又加了一排椅子。
在会议开始前，管理层就集体排队入场就坐。总体上秩序是好的，氛围上略有肃杀。
这一次的提问环节分为两个部分，一个部分是针对议案进行讨论和交流，另一部分是针对企业的随机问答。之所以这么设置，是因为这是第十九届董事会的最后一期，本次需要改选第二十届董事会。同时，所有的独立董事也因任期时间届满，而需要更换新的独立董事。
议案的简要介绍和流程都有条不紊。其中总裁祝九胜还专门就去年的业绩和几年的发展展望做了PPT汇报。内容还是比较详实的。
2022年万科营收5038.4亿元，同比增长11.27%；营业利润为520亿元，同比下降1.00%；归属于上市公司股东的净利润为226.18亿元，同比增长0.42%；经营活动产生的现金流量净额为27.5亿元，同比减少33.13%。
期内营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。
房地产业务方面，2022年万科实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为21.56%、29.54%、14.77%、7.83%、7.10%、11.80%和7.25%。房地产开发业务实现结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%（扣除税金及附加后营业利润率为15.0%）。
完成议案宣读之后，就进入第一轮问答沟通。
Q1.郁亮董事长过去提到“活下去”，市场并不认可，而后的发展也获得了印证。请为过去三年的任期做一个评价，也请展望一下未来三年？
答：百感交集。不容易。现在行业处于新旧模式转换阶段，算是承上启下。承上方面，虽然早期认知到了变化和行业的调整，但行动是比较落后的。现在产品竞争力是有提升和进步，不同业务部门和团队的协同在提升，资产结构也有所优化。启下方面，需要探索新的模式和出路。市场永不饱和，“常做常有，常做常新”。这需要我们提供好的产品和服务，需要“新”的能力，全场景的服务能力，也即是比拼房企的综合竞争力。过去“拿地+融资”就是核心竞争力，现在不一样了。万科要做好三件事：第一，提高开发业务的管理水平。第二，精益服务类业务。这块已经完成了从零到一，从一到十的过程，下一步要做的就是扩大空间，提升回报。第三，保持财务稳健。这是一切的基础。要想脱胎换骨，需要很长的时间，转型需要时间，需要经历阵痛，管理层要做的就是静下心来好好做事。至于给自己打分，打高了不合适，股价跌太多；打低了不合适，虽然可以否定自己，但不能否定其他同事的努力。至于具体的分数，还是交给各位股东来评价。只要方向对，万科可以穿越周期。
Q2.新任独立董事的选择更加多元化，而不像上一届更多的集中在投融资方面，请问董事会在这块是怎么考虑的？
答：过去的独立董事们因为已经连任六年，因此不能够再连任。但是他们提出的建议帮助董事会更好地决策和分析，为公司的发展做出了巨大的贡献，非常感谢他们的努力和付出。而新一届的独立董事人选方面，是为了推动不动产科技的发展，帮助整个公司的长远发展。
Q3.对辛总的提问，深铁作为万科的大股东对这三年万科的发展是否满意，对未来又有何期许？
答：过去这三年很难，大家都一样，酸苦辣麻就是没有甜。但是万科在董事会的带领下成功守住了安全发展的底线。“活下去”的提法，体现了管理层的前瞻性。去年在这么困难的背景下，营收做到了全国第一，而且成功的止跌企稳。同时进一步利用REITs盘活存量资源。深铁认为投资万科是正确的选择，说满不满意呢，满意。我是一个满族人，但我这个人对工作的态度就是永远也不满足（谐音梗666）。所以对万科也是一样的态度。现在行业进入新的发展阶段，客户更挑剔了，希望万科做出让客户满意的产品，引领行业的发展。
Q4.目前保利发展、招商蛇口等企业的定增融资方案均已获批，但是万科的进展较为缓慢，请问是什么情况？未来是会发行A股还是H股？是否会低价发行？
答：针对特定对象的发行方案需要深交所审核，目前细节还在进一步落实。融资方面，就算董事会拿到授权也不一定会做，要看具体的时机。董事会也怕情况不合适，会摊薄股东的投资收益。
Q5.2023年到现在已经过半，是否能够保持全年业绩稳定？有什么举措应对目前的市场情况？
答：祝九胜回答，三句话。短期有压力，努力有成效，长期有信心。3月情况较好，但是4-6月来看，又有不确定性。总结过去，万科业务当中出现了两个问题：投资追高，区域经营离散度很大。原来项目的规划都是区域再做，但各种产品和产品线定位不清晰，因此我们现在由总部直接抓产品和产品线管理，把产品线和供应链结合起来，实现降本增效和统筹配置。
到此，完成了针对议案的提问，股东进行投票，以及十五分钟的茶歇。万科准备了桃子、香蕉、李子、圣女果、西瓜这几种水果，饮品有茶水，零食有两种饼干和一种豆干，从包装上看应该都是从山姆会员店采购的。
茶歇结束，回到会场。已经有一部分股东提前走了。接着进入第二轮自由问答环节。
Q6.中证中小投资者中心提问，在3月的业绩推介会上，郁亮董事长提到，目前的市场情况是“既没有狂飙，也没有倒春寒”，现在半年已过，请问现在怎么看？
答：短期来看市场压力还是比较大，一手房销售与客户来访量均有下降，由此来看，6月份的市场销售表现也不容乐观。现在的市场比起3月判断的情况要差一些。长期来看，市场需求仍在，房地产市场是从“有没有”到“好不好”。目前市场上有1/3是2000年的房子，品质上相比后面的房子会差很多。而城市里的房子有1/3没有电梯，这一部分也是很大的存量改善需求。同时城市居民还有度假需求。以上是从需求角度来说，从购买力来看，在目前居民大量提前还款的情况下居民存款增长到了129万亿。所以，未来会恢复。仍然维持三月时对行业下的“下有保底线，上有天花板”的判断不变，但是市场会需要更长的时间才能恢复。
Q7.关注今年的拿地策略。去年花了454亿买了27万平米的土地储备，那今年又是怎么考虑投资拿地的规划的？我们相比同行在这一块有什么竞争优势？
答：公司内部把项目分为两种，一种是特别好的项目，一种是精准投资。今年主要是看重产品解决方案，会把很多规划的事项考虑前置，内部很重视投资兑现度指标。我们相信每个市场都有结构性机会，只是如何去找准的问题。今年在拿地上强调股东资本IRR，目前来看项目的股东IRR能达到20%以上。优势方面，我们的优势在于长期，多赛道的综合竞争力。
Q8.长租公寓方面，目前看起来利润回报较低。泊寓是否完成了可持续的生意模式探索？
答：泊寓从08年广州开始，到现在做了15年了。2015年开始大规模地尝试，现在已经找到了可行的商业模式。今年可以对集团有正向的利润贡献。我们在这里也重视存量资产的业务大噪能力，目前泊寓有2700-4000的稳定合作的租户资源。在长期的发展上，我们也重视泊寓管的职业设计，帮助他们的长远发展。去年和建信成立了一个一百亿的投资基金，所以也解决了这一块的投资资金来源问题。那么我们从内部看，主要是做能力的建设，做好产品，而外部主要是考虑投资回报。
Q9.去年到今年有息负债一直在上升，如果销售不好转，未来偿债是否有压力？
答：目前的情况完全可以保障公司的安全运营发展。我们做了很多债务的主动置换，短债在下降，今年预计会降到15%以下。也把高利率的负债置换为低利率的，降低融资成本。境外债方面，希望降到整体债务的20%以内的占比。
到此时，管理层问答环节结束，董事长郁亮宣读了投票表决结果，宣布会议结束。有一个投资者因为没有获得提问机会，现场表达了不满。最后由总裁祝九胜亲自接待，去会议室单独解答。
总结一下，万科没变，变的是市场环境。那万科是否能够成功转变成开发与经营并重，成为一家优秀的现金奶牛企业？是否孵化的业务能够持续扩张，保持稳健？是否有更好地机制能够加速那些长期孵化的业务的发展速度，而不是持续这么温吞水的状态？这些都是需要持续跟进的。万科已经很成熟了，外部环境、股东背景和治理结构都是比较优秀的，也有很优质的沉淀资产，就看怎么打好手里这一副牌了。
恐怕在这上面，投资者需要倾注比以往更多的耐心。
投资看终局，我们在路上。
祝小伙伴们投资暴赚！