| 发布于: | 雪球 | 回复：64 | 喜欢：3 |
张园那块地有百年历史的建筑群，政府不会卖的。我也没想到南京西路太古汇是内地最差的一个项目，原来在上海太古汇上班，写字楼全满，商场部分没什么特色，面积也小了一些，品牌组合做不出吸引人流的效果。
太古广场一座bain续租尺租98，据报道比18年租金跌了25%，原租金是130左右，处于当年太古公布的租金范围低端，相信是太古给贝恩的价格一直比较优惠，而不是太古广场租金持续大跌，3座离地铁有点远租金也有95，1座租金再往下的空间应该不大了。
北上深以外地方的写字楼租金都非常低，羊毛出在羊身上，以二线城市为总部能赚大钱的企业不多，而且大多不以金融为主业，不需要聚集在CBD，租金自然低n个量级。
嘉里投资物业以写字楼为主，但是比恒隆聪明，早年先以北上深为主，二线城市屯的地十年不开发，等到二线城市能量上来，城市中心商业活力更强才逐步开发，比如在建的昆明、南昌、沈阳三期、郑州等，地皮平均拿下超过十年，到最近两三年才真正动工。这套路跟李嘉诚一样，吃城市化红利，别人当先锋，先投入，他再开发吃大肉，上海世纪汇就是经典例子。
但是嘉里有几个大缺陷，一是浮息比例极高;二是18年后拿的物业开发用地成本高，尤其杭州，大概率亏本; 三是接下来三年国内住宅部分主要是二三线城市，不好卖，套现有难度; 四是销售管理费用太高，一年要17亿，太古体量这么大，也就18.8亿，恒隆不到6亿。可是恒隆太古租金收入百亿以上，嘉里50亿，如果嘉里物业销售出不来利润，嘉里可分派的利润会变得有限，维持不了现在分红。
Bro，你研究得也是很深的，虽然很多人说外资离开香港，写字楼空置率很高，中环都到接近20%。但是太古广场和IFC这样顶级综合体的出租率仍然维持95%+。
另外，经过20多年打造，太古坊已经形成新的商业区，符合租户喜欢更新硬件更好的趋势。
太古在内地拿地非常有优势，太古里太古汇的成功让地方政府趋之若鹜，使得太古能够以合理价格拿到稀有地段。地段，地价，设计，运营，在国内太古是独一档，新鸿基也不是对手。张园，前滩，三里屯，小雁塔，三亚这种地段其他企业还真是拿不到，基本上保证太古每个项目不会出现滑铁卢。恒隆在杭州拿地，光地价就五万多一平，太古在前滩四万一平的总成本是非常低。
杭州的城市能量支撑得了五六个重奢商场么？杭州大厦、湖滨银泰、万象城，银泰就在嘉里旁边，奢侈品牌每个城市开店有规矩的
地产商18/19年杭州投地的盛况，他们看到18/19年前面10年的极高速发展类推10年后可以接近深圳5年前的能量。显然世界已经不同，阿里已经当年的阿里，书ji也是不同人
在大陆，最不缺就是没门槛的产能，那个行业赚钱，一窝蜂上，最后都是产能过剩，一地鸡毛，钢铁水泥基建光伏新能源车IDC房地产，做重奢不是稳赚，相反，投入大风险高。
恒隆上海的成功有一大半归功于中国经济奇迹的红利，上海南京西路到静安寺成了上海CBD，但是商场运营思路仍然是传统卖货，人气说不上火。利福中国的久光百货同样挺火，每年GMV也接近50亿，但是跟恒隆一样败走东北。
出了上海，城市能量级掉了几个挡，富人没那么多，消费力和上海也差很远，自然孵化不出第二个南京西路恒隆广场。做商场核心一条，GMV带来租金。二线城市本来就没几个商场GMV能到50亿以上的，两年前几乎没有。
就是因为写字楼只要地段好，硬件好，物业管理也做不出什么差异化，所以很多人试着做，供应多，自然卷，租金回报差。
太古项目pipeline非常好，未来稳定增长确定性极高。
国内最不缺的就是楼房，没门槛，没多少差异化，供应过剩只会一直持续，尤其是写字楼，租金涨幅垫底。如果是我也会选择早变现，把项目贷款还掉，省下利息费用。
商场表现天南地北，就是因为可以做出差异化，GMV决定租金。美国好些reits只保留零售部分，把写字楼分拆剥离。美国各项房产中，写字楼出租率和租金涨幅20年来一直最低。
上海太古汇写字楼租金不比恒隆低，毕竟地铁直达，比恒隆方便。
太古里的模式很容易形成规模，而太古在打造圈子上是有自己的一套理解的，三里屯，张园，前滩后面的地，颐堤港都算得上扩大效应，只是不清楚张园轻资产模式能赚多少钱，也不清楚是不是张园这个地太贵，才不自己买下来。无论如何对太古汇都有带动作用的（很难想象南京西路太古汇是内地最‘差’项目）。金钟太古广场一个核心租户前几天续约租金向下了25%，不清楚是不是对核心租户的议价能力下降了。但今年也不过17%的reversion需要谈，相比李嘉诚的长江中心 上周看空置率已经20%，太古的空置率相对是非常好的了
哈哈看得出大佬对太古系十分有研究。其实从资产循环，回购，新的派息政策去掉航空的影响等等看得出管理层对股东的态度。
从地产方面看，我觉得太古投资物业是比同行roe更在线的，比如太古坊1和2加起来投资150亿，回报率是可观的，但这应该也涉及公司几十年前就拿下了地块吧。包括内地投资，虽然不了解前滩太古里总投资多少，但记得看过新闻稿 每平米投资不到4w。对比其他一些港资地产商的大手笔，我认为太古对回报率还是很有要求的
是的，我原来第一重仓就是太古系，业务有竞争力，类似地区性垄断的特点，稳健的负债管理，上市以来没有定增向股东伸手拿钱，家族两百年传承历史，善待股东，虽然ROE不算高，但是风险是真低