| 发布于: | 雪球 | 回复：38 | 喜欢：34 |
如图，中国从2010年存量大概0.5-0.6亿方左右购物中心面积，增加到22年5亿平方面积，增长近10倍，是增加了还是减少了？
有些人说，我怎么感觉减少了，那是你眼睛出了问题，不能理解商业的变化，就这么简单，人口数没增加，人只会出现在固定的物理空间，一边人多了，另一边就人少了，市场会变迁，只看点去解释面，盲人摸象。
集合性商业街盒子，在切割全市场的份额，因为这是一种更高效的商业模式。
感觉这个东西，不值钱，投资是要剥离感觉，数据能体现很多东西，人的记忆非常不真实，而且基于采样点的偏离，也非常大，靠感觉，是非常不理性的。
市中心某个商业点，客流量下滑，很正常，很多城市都有这个变化（城市骨架都在扩张，交通的延申，导致多中心化普遍出现），但动不动10倍就来了，这显然是白日梦。
中国近十几年，处于城镇化最高速区间，规划都是按车行尺度来的，大尺度空间，开车+轨道交通，对步行街极为不利，它都是规划好的商业中心节点，人的步行体力被节约了，靠交通配套，然后体力在室内步行街盒子释放，因为这个效率更高。
几百个商铺，用电梯连接，直接能连到停车位，和地铁站，大多数人，没有想过体力这个事情，传统步行街，对人的体力是极为不友好的，所以，从省力的角度，室内盒子步行街更高效，和外卖道理差不多。
人在哪，商业就在哪，除非线上化，能有限跨越物理的距离，比如美团和盒马，能把一些5公里的步行需求吸收进来，传统这些需求，都是门口街铺解决。
绝对的标品，彻底线上化了，非标的杂货，也基本彻底线上化了。
线下要做的，就是感觉冲击大的，需要手去触摸，需要拿起来看，需要鼻子闻，需要人的交互，而且够贵，决策够复杂的东西。
前两天说徐家汇客流量大幅下降那个，徐家汇我相信客流量是有相当比例的下滑，但是徐家汇的港汇恒隆，10年前租金是10亿港币，现在涨到15亿人民币了（我没有还原汇率去对比）。
这个保值，主要是老城区人群是整体财富暴增的，他们消费能力大幅提升，这是线下商业成长的主要逻辑，从整个行业可以看到，租金的主要成长，来自于产品单价的暴增。
单价的暴增，通胀来自于我上边说的部分，再就是重度服务性，需要人去完成的内容比较多，这就适合线下去做，纯粹货物的贸易，线上化比例会越来越高，而且不可逆转。
换个品类，比如化妆品，最红的海蓝之谜，还有修丽可，又贵，又增加了气功元素，海蓝之谜门店是有SPA元素，修丽可还直接和美容终端机构合作，就不止是卖货了，按摩手法也是卖点，这里边隐含了巨大的排他性，非商品属性，当然，很多线下顾客，复购会到线上，但是品牌知道，线下这个环节，是极大的壁垒。